公募REITs再度刷新發行市場紀錄！

    華夏中國交建REIT發行火爆，合計吸金超1500億元。面對有限的初始規模，公眾投資者、網下投資者都面臨著極低的配售比例，其中公眾投資者的配售比例不足1%，刷新公募基金配售比例的歷史紀錄。

    基金人士表示，投資者需回歸公募REITs產品的本質，在了解自身風險偏好的前提下理性參與。

    “吸金”超1500億元

    4月12日，華夏基金發布華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果公告。公告顯示，該基金公眾發售部分的配售比例僅為0.84%，打破此前中航首鋼生物質REIT1.76%的公眾配售比例紀錄，同時成為唯一配售比例不足1%的公募基金。

    華夏中國交建REIT通過戰略配售、網下發售、公眾發售三種方式發行，在比例配售前，合計吸金超1500億元。不僅公眾認購份額“一票難求”，戰略配售以及網下發售部分同樣“僧多粥少”。

    公告顯示，在本次發售中，戰略投資者合計數量達到40家，其中非原始權益人的戰略投資者認購份額比例達到55%，為公募REITs歷史最低認購比例。根據公告，40家戰略投資者皆已根據戰略配售協議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為7.5億份，認購規模約為70.49億元。

    網下發售方面，公告顯示，最終共62家網下投資者管理的143個有效報價配售對象，按要求進行了網下認購并全額繳納認購款，有效認購基金份額為65.039億份。網下投資者的配售比例低至2.69%。

    公募REITs供不應求

    為何華夏中國交建REIT認購如此火爆？

    基金人士指出，原因之一在于項目底層資產優質，現金流穩定。華夏中國交建REIT擬任基金經理莫一帆表示，項目的底層資產嘉通高速項目具備路網優勢、通行優勢，其2020年單公里運營收入遠超全國平均水平。目前來看，嘉通高速還處于爬坡期，預期未來項目增長潛力良好。

    除優質的底層資產外，公募REITs供給較少也是原因之一。中航基金不動產投資部表示，銀行、保險、私募等機構認購熱情高漲，投資需求旺盛，但市場公募REITs供給明顯偏少，導致供需不平衡。

    自去年首批公募REITs面市以來，目前國內已經發行三批共12只公募REITs.從歷史發行情況來看，公募REITs的熱度一浪高過一浪。前期存量產品上市后展現出的“賺錢效應”，吸引著越來越多的資金關注這一創新產品，配售比例屢創新低。

    面對有限的供給，公募REITs二級市場的交易價格隨之水漲船高，多只產品二級市場價格與其內在價值偏離度較高。對這一現象，中國證券報記者此前獲悉，監管層已密切關注公募REITs交易風險，并采取了一系列措施平抑REITs價格。

    投資者需理性參與

    對于公募REITs的投資，基金人士建議，投資者應以自身風險偏好為前提理性參與，關注公募REITs的產品本質，在長期持有中彰顯分紅價值。

    “雖然二級市場價格的資本利得也是公募REITs的投資來源之一，但公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯。”建信基金提醒投資者，當公募REITs在二級市場漲幅過大后，產品的現金流分派率會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產及收益情況，在短期內關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度留意對應分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值。

    同時，公募REITs作為金融市場的新興事物，中航基金不動產投資部建議投資者，通過對行業研究報告和相關披露文件的研讀，充分認識這類基金的風險收益特征和產品特性，了解清楚自身的風險偏好，理性參與公募REITs市場投資。