8月末，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs上市交易。至此，全市場(chǎng)已上市的公募REITs增至17只。此外，全市場(chǎng)已獲批公募REITs擴(kuò)容至19只。數(shù)據(jù)顯示，首批3只保租房REITs均獲得超百倍的認(rèn)購(gòu)，創(chuàng)下歷史新高，受到市場(chǎng)關(guān)注。

    作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs自上市以來(lái)就頗受市場(chǎng)青睞。然而，在不久前公布的部分公募REITs虧損數(shù)據(jù)，仍給不少中小投資人“潑上冷水”。業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)績(jī)分化主要是受底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況干擾，影響因素多為短期超預(yù)期爆發(fā)導(dǎo)致，對(duì)積極布局此道的基金公司而言，更需注重底層資產(chǎn)的投資屬性。

    公募REITs業(yè)績(jī)分化

    公募REITs分化較為明顯，在12只公布盈利數(shù)據(jù)的REITs中，有9只實(shí)現(xiàn)盈利，占比超過(guò)七成。其中，華夏中國(guó)交建（601800）高速REIT二季度凈利潤(rùn)最高，達(dá)到3316.44萬(wàn)元。與之相比，3只出現(xiàn)虧損，包含2只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和1只交通基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目產(chǎn)品?？傮w上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊相對(duì)較好。

    為何REITs產(chǎn)品之間業(yè)績(jī)明顯分化？上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平分析，REITs作為權(quán)益型投資產(chǎn)品，通過(guò)持有并運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為收益主要來(lái)源，因此長(zhǎng)期業(yè)績(jī)表現(xiàn)主要受到底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況影響；但短期表現(xiàn)還受到更多因素的影響，比如市場(chǎng)環(huán)境、利率水平以及與底層資產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)政策因素等，都會(huì)導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

    “REITs上市時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值高低也是導(dǎo)致業(yè)績(jī)發(fā)生分化的原因之一，如果資產(chǎn)估值較低往往導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)上較長(zhǎng)時(shí)期處于溢價(jià)交易，而資產(chǎn)估值過(guò)高容易導(dǎo)致較長(zhǎng)時(shí)期折價(jià)交易。未來(lái)隨著REITs發(fā)行上市增多，可供對(duì)比估值資產(chǎn)的逐漸增加，有望減少發(fā)行時(shí)資產(chǎn)估值偏離導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)業(yè)績(jī)分化的影響。”孫桂平表示。

    安爵資產(chǎn)董事長(zhǎng)劉巖也表示，原則上來(lái)說(shuō)，公募REITs在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上已經(jīng)充分考慮到資產(chǎn)安全性和穩(wěn)定性，出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損應(yīng)該屬于極端情況，目前來(lái)看主要是高速公路類和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)出現(xiàn)虧損，一方面高速公路通行量大幅減少；另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)大規(guī)模減免租金導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收下滑。這些因素都屬于短期的超預(yù)期爆發(fā)影響。

    多家基金公司積極布局

    從產(chǎn)品申報(bào)來(lái)看，多家基金公司正摩拳擦掌，積極布局公募REITs這一領(lǐng)域。據(jù)了解，目前各大基金公司都在積極備戰(zhàn)公募REITs產(chǎn)品，籌備中的產(chǎn)品或已達(dá)到百只，后續(xù)將會(huì)有更多產(chǎn)品面市。

    目前，可以發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)類型在REITs相關(guān)政策法規(guī)中有明確限定范圍，具體到項(xiàng)目而言，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，又具有一定增值潛力，地域優(yōu)勢(shì)較好，且符合國(guó)家政策導(dǎo)向的項(xiàng)目更適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。

    “能夠提供穩(wěn)定且持續(xù)現(xiàn)金流，且產(chǎn)品清晰的資產(chǎn)更加適合REITs項(xiàng)目。對(duì)于尚未開(kāi)始布局的基金公司而言，更需注重底層資產(chǎn)的投資屬性。”排排網(wǎng)財(cái)富產(chǎn)品經(jīng)理徐圣雄表示，可以從兩個(gè)方面尋找合適的標(biāo)的。一是短期關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)且成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括電力、水利、產(chǎn)品園等具有穩(wěn)定收入和現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)；二是長(zhǎng)期關(guān)注新興且符合國(guó)家未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，例如保障房、新能源、產(chǎn)業(yè)升級(jí)設(shè)施等。

    孫桂平認(rèn)為，基金公司從當(dāng)前已發(fā)行的資產(chǎn)類型中尋找合適項(xiàng)目發(fā)行REITs可能相對(duì)容易，在審批、發(fā)行以及后續(xù)管理等方面都有可以借鑒的案例。因?yàn)镽EITs涉及的底層資產(chǎn)差異很大，既有產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，又有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)，不同類型資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)差異很大，建議基金公司專注在某種類型的底層資產(chǎn)上，可以通過(guò)不斷發(fā)行新REITs和REITs擴(kuò)募，形成自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，成為專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，也讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價(jià)值得到最大提升。

    完善REITs基金擴(kuò)募機(jī)制

    作為創(chuàng)新產(chǎn)品REITs持續(xù)擴(kuò)容，上市時(shí)總能吸引大量資金進(jìn)入，基金公司也積極布局新產(chǎn)品線。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，如何完善REITs基金，才能更好地保護(hù)投資者？

    徐圣雄認(rèn)為，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，可以加速完善REITs基金擴(kuò)募機(jī)制，隨著REITs基金不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，底層資產(chǎn)在不同維度呈現(xiàn)一定的分散性，有利于減小單一資產(chǎn)波動(dòng)影響。目前我國(guó)REITs采取的是公募基金+ABS模式，投資者間接持有資產(chǎn)，且在發(fā)行時(shí)，底層資產(chǎn)已經(jīng)確認(rèn)，REITs基金管理人的角色更加接近于被動(dòng)管理。所以，可以通過(guò)簡(jiǎn)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)，讓原始權(quán)益人、公募基金管理人和投資人更加統(tǒng)一，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。

    “從長(zhǎng)期投資價(jià)值來(lái)看，公募REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健成熟，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加上強(qiáng)制性分紅的制度設(shè)計(jì)，基本能夠保證投資者利益不會(huì)受損，即使短期經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)階段性虧損，拉長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)看，也不會(huì)太影響產(chǎn)品本身估值。”劉巖稱，“如果公募機(jī)構(gòu)在后續(xù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，考慮到極端突發(fā)性事件對(duì)業(yè)績(jī)的負(fù)面影響，嘗試通過(guò)一些業(yè)績(jī)補(bǔ)償措施或者加大分紅比例等對(duì)沖措施，應(yīng)該可以更好地應(yīng)對(duì)超預(yù)期的業(yè)績(jī)下滑帶來(lái)的負(fù)面情緒。”