本報記者 王思文

    9月14日，華夏合肥高新創新產業園REIT正式向公眾發售，這是全市場第18單獲批的公募REITs，也是市場上第5單產業園REITs。

    “我們預計華夏合肥高新產園REIT大概率會在發售首日就出現比例配售的情況。”一位頭部券商產品經理對《證券日報》記者表示。

    《證券日報》記者從各渠道人士處了解到，在基金發行持續低迷的市場情況下，資金對公募REITs的認購熱度有增無減。同時，大多數渠道已引導投資者做好認購權限的開通及資金準備，并告知投資者資金回撥的時間。如某大型券商理財經理表示，若產品9月14日發生比例配售，預計資金將在9月16日晚清算后回到賬戶。

    公眾發售部分擬募集規模

    僅為1.61億元

    華夏合肥高新產園REIT的落地備受市場關注。據悉，該產品在8月29日正式獲得證監會發行批文后快速進入發行階段，僅12個工作日即正式開始向公眾發售，網下詢價階段也十分受資金青睞。華夏基金相關人士向《證券日報》記者介紹，“參與詢價的網下擬認購份額為網下發售份額的156.89倍，刷新了已有公募REITs網下詢價記錄。”

    在資金熱度持續不減和公眾發售份額較低的雙重背景下，公募REITs發行首日即比例配售已不再是“新鮮事”。與此前發行的公募REITs相一致，華夏合肥高新產園REIT向公眾發售的份額占比同樣較小。此次華夏合肥高新REIT發售的基金份額總額為7億份，其中公眾發售的初始基金份額數量僅為0.735億份，按照發售價格2.190元/份計算，公眾發售部分擬募集規模僅為1.61億元。

    目前，產業園REIT產品的稀缺性仍相對明顯，這也是此類公募REITs認購熱度持續火熱的另一個原因。截至9月13日，我國上市的產業園REITs共有4單，分別是建信中關村REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT。另有國泰君安臨港創新產業園REIT于近日獲批，若華夏合肥高新產園REIT與國泰君安臨港創新產業園REIT順利上市，全市場產業園REITs將擴容至6只。

    “目前已上市的產業園REITs底層資產地理位置優越，經營和現金流相對穩定，資質較優，整體回報率較有吸引力，不僅派息率相對銀行理財收益率更高，更有二級市場價格上漲的資本利得加成。”恒生前海基金對《證券日報》記者表示。

    產業園REITs產權清晰

    具備較強增值潛力

    對于未來我國產業園REITs的投資機會，多家基金公司表示，產業園REITs產權清晰，具備較強的增值潛力。

    “我國現有產業園數量較多、規模較大，且底層種類豐富，為公募REITs提供了具有吸引力的基礎資產，且政策層面也支持通過發行產業園REITs盤活存量資產，可以預見未來產業園REITs的數量會越來越多。”恒生前海基金對《證券日報》記者表示，從市場研究機構對美國工業REITs的分析來看，美國工業REITs長期平均綜合回報率高于各業態均值，在我國基礎資產存量豐富、高收益資產逐漸稀缺的背景下，產業園REITs具備一定的投資和配置價值。

    一位大型金融機構投資經理對《證券日報》記者稱，“產業園區是基礎設施資產的重要組成部分。此類資產具有較高的科技創新價值和經濟附加值，產權清晰，收益相對穩定，具備增值潛力，且底層資產規模大、定價邏輯直接。”

    從回報率特征來看，產業園REITs兼具股債特點，是高派息、風險適中的投資產品。由于產業園類REITs現金流主要是租金收入、物業管理費等，容易受到所屬區域、行業周期、競爭資產質量等因素影響，波動也會相對較大。另外，其底層資產價值具有一定上升空間，資產的成長性相對較強，因此這類REITs的股性特征也更明顯。

    值得注意的是，近日有部分市場人士認為未來產業園REITs的二級市場漲跌趨勢或趨近，對此，有業內人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，“整體來看，產業園REITs上市以來漲幅較高，與項目資質、資產稀缺性、市場情緒等有關。拉長周期看，目前已上市的產業園REITs在同統計區間的漲跌趨勢大致相似，區位和基本面因素會導致漲跌幅存在一定的差異，但整體差別不大。但不同的產品底層資產不一，未來解禁壓力、供給增加、市場情緒波動等都會對收益率產生影響，投資者也需要關注其中的風險因素。”

    未來，可能還會有哪些新的資產類型？博時招商蛇口產業園REIT基金經理胡海濱向《證券日報》記者介紹，“光伏、風電等新能源資產或成為重要類別。挑選項目重點要從項目合規性、收益穩定性兩個維度去考量。”

    “隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。”博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚對記者表示。