證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵

    11月8日，建設銀行在京舉行建信住房租賃基金成立發布暨合作簽約儀式，來自發改委、財政部、住建部、人民銀行、證監會、北京市政府、基金業協會等單位的相關負責人為基金現場揭牌。

    此前，建行曾發布公告稱，擬出資設立住房租賃基金，基金募集規模為人民幣300億元，其中該行認繳人民幣299.99億元，建設銀行子公司建信信托有限責任公司下屬的全資子公司認繳人民幣0.01億元。建行通過出資設立住房租賃基金，深入推進住房租賃戰略實施，以市場化、法治化、專業化運作，收購房企存量資產，與有關方面加強協作，助力探索房地產發展新模式，促進房地產業平穩健康發展。

    儲備項目資產規模

    已超百億

    在活動當天，建信住房租賃基金在北京市大興區生物醫藥基地產業園區內的智匯健康城現場完成對該項目的簽約，收購部分正處閑置狀態的辦公樓，后續將把商辦物業改造為租賃住房，并申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。

    據了解，該項目主要用于滿足大興生物醫藥基地內企業員工的租住需求，特別是面向剛畢業加入基地內企業的新市民群體。首期收購的部分預計可改造為長租公寓525間，其中包括單間和多人間宿舍多種戶型，可滿足基地內不同群體、超過1000人的租房需求，緩解大興生物醫藥基地內的職住矛盾。

    與此同時，住房租賃基金籌備組還會同首開集團、首創城發、景瑞地產、綠地集團等代表進行了項目收購、意向收購集中簽約儀式。記者注意到，多數推進中的項目都屬于商辦物業改造為租賃住房。

    據建行有關負責人介紹，“非住改住”項目投資將是基金未來重要的業務內容。一方面，針對房企自持的商業、辦公等存量資產，通過資產收購并改造為租賃住房，有助于盤活房企存量資產。另一方面還能增加城市租賃住房供給，助力構建租購并舉。

    從整體項目儲備情況看，建信住房租賃基金開局良好。建信住房租賃基金籌備組組長孫慶文對記者透露，基金獲批后，籌備組提供目標資產“畫像”，各分行從各類有相關資產的客戶中推薦適合的項目。首批項目已于實繳出資當日完成投放，發布會現場簽約10余個項目，截至目前，重點推進項目20余個，項目資產總規模超過100億元。

    堅持市場化運作原則

    從業務發展的角度看，住房租賃基金的正式獲批，意味著建行已實施5年的住房租賃戰略實現了業務流程閉環。未來，住房租賃基金可以通過發行REITs的方式實現投資變現退出。

    建行有關負責人指出，隨著基金的獲批，建行的住房租賃探索畫上了完美的“圓”。這個圓中，基金“吃”進來的資產可以通過REITs退出來，如果沒有REITs這個暢通的渠道，是不可持續的。

    建行董事長田國立稱，建行以此次基金試點為契機，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的全方位住房金融服務體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。

    孫慶文表示，接下來，在加快推進的同時，必須堅持市場化、法治化、專業化運作的基本原則，形成長期可持續的商業模式。基金投、融、管、退各個階段都要按照市場化原則組織運作，設定符合市場預期的收益目標和準入條件，確保風險可控、回報合理，實現社會效益和經濟效益的統一、投資規模和收益水平的平衡。

    為實現商業可持續，記者了解到，基金對項目選擇的商業價值標準，是根據項目區位、產業發展、租賃需求等因素，結合項目未來可獲得的租金收入評估資產價格，以項目收入覆蓋項目運營成本、財務成本、合理回報等。

    值得注意的是，建行此時成立住房租賃基金，與當前多地探索的“保交樓”金融支持模式并非一回事。據了解，基金市場化運作，屬于股權投資金融工具，與屬于債務性工具、專門用于“保交樓”的政策性銀行專項借款有所區別。

    尋求與地方政府合作

    對于基金所投項目的選擇標準，孫慶文透露，建信住房租賃基金的運作完全是自主決策、市場化運作，試點初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業兩類存量資產。

    其中，房企自持住宅的建設成本由于已經在項目中分攤，在當前房地產市場整體遇冷的情況下，往往可以爭取到相對較好的價格，利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業則會選擇能在當地有明確政策支持納入保障性租賃住房的項目。

    “之所以看重所投資產能否納入當地保障性租賃住房項目，主要出于將來發行保障性租賃住房公募REITs（下稱保租房REITs）的考慮。目前保租房REITs試點情況較好，市場反響熱烈，探索出一條可行的退出方式，我們將來的投資退出也會以發行公募REITs為主。”孫慶文稱。

    和地方政府緊密合作是基金運作的重要支撐。據建行有關人員介紹，國務院辦公廳發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中，雖然給出了保障性租賃住房的原則性標準，但仍需由當地明確細則標準。對于利用非居住存量房屋建設保障性租賃住房，由當地政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書。因此，我們也非常注重加強與地方政府溝通合作，努力推動具備條件的項目被認定為保障性租賃住房項目。

    記者了解到，建行還通過與各地方有關投資主體合資成立子基金的方式，進一步引導更多資金參與項目。目前已與北京、廣州、南京、武漢、重慶、成都、佛山等地相關主體商談共同出資成立子基金的方案，屆時基金將通過共同決策、共同投資開展運作。

    田國立表示，希望成立基金邁出的這一小步，能夠帶動房地產業朝著健康均衡發展邁出一大步。

    建信住房租賃基金被看作是探索租購并舉新模式和房地產金融新模式的一片試驗田。這片試驗田會收獲何種市場化成果，值得期待。