本報記者 王寧

    2月8日，首只民企倉儲公募REIT——嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（基金簡稱：嘉實京東倉儲基礎設施REIT，場內簡稱：京東倉儲，基金代碼：508098）正式在上海證券交易所上市。

    作為國內首只民企倉儲物流公募REIT，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在發行期備受認可，計劃募集總額17.57億元，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者總認購金額為718.16億元，網下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

    公告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT采取封閉式運作，場內份額可以參與上市交易，場外份額持有人將基金份額轉托管至場內，即可參與場內交易，該項業務自1月16日起已開通。

    從底層資產看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，分別為京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設項目和京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。其中“亞洲一號”是代表國內規模及自動化最高水平的現代化智能物流項目，為我國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲（簡稱“高標倉”）。相比普通物流倉儲，高標倉具有先進完善的建筑結構，充分利用計算機、自動化等技術和物流信息規劃系統，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等效用。

    據悉，三個項目均位于關鍵物流集聚區，輻射范圍廣，歷史運營情況良好，能夠有效維持供應鏈穩定，起到帶動區域實體經濟、提振居民消費的重要作用。憑借區位優勢、高標倉品質等核心競爭力在過去兩年并未受到疫情沖擊，反而呈現上升趨勢，出租率均達到了100%，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經營性凈現金流為正。且京東物流自租的租約長度為5年-6年，高于行業平均水平的3年，運營高效穩定，抗風險能力較強。

    業內人士表示，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展。通過積極發揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環，并吸引更專業的市場機構參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場服務實體經濟的質效。

    作為最早一批建立專門REITs研究和投資團隊的基金公司，嘉實基金構建了完善的REITs投研體系，并設立基礎設施基金投資管理部，在倉儲物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區開發等基礎設施行業領域均配備專門行業研究員，積極開發推進更多創新性REITs項目，豐富REITs產品線。據統計，嘉實累計發行管理的ABS和類REITs產品超20單，發行規模超400億元。

（編輯 張明富 喬川川）