去年曾高喊“活下去”的萬科，上半年可以說活得很好。

    8月20日晚間，萬科發(fā)布的2019年中報顯示，上半年公司房地產(chǎn)銷售金額3340億元，手握貨幣資金1438.7億元。中報營收和凈利潤再度創(chuàng)下了上市以來的歷史新高，分別達到1393.2億元和118.4億元，兩者同比增長均近三成。

    比起頭部房企相對穩(wěn)健的“基本盤”，在A股上市的諸多中小房企就沒那么從容了，在目前公布中期業(yè)績預告的46家A股房地產(chǎn)上市公司中，僅21家公司業(yè)績預喜，預喜比例為46%。

    手握現(xiàn)金超過1400億元

    “活下去是一種憂患意識，活下去不等于討飯，而是在思考如何活得好、活得久。”

    去年年底，在萬科一場交流會上，萬科董事會主席郁亮面對媒體連珠炮似的追問，作出了上面一番解釋。此前，萬科一場內(nèi)部動員會打出“活下去”的橫幅，一度令國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風聲鶴唳。

    不過從今年中報業(yè)績情況來看，萬科確如郁亮所說的那樣，活得還不錯！

    從萬科的整體財務數(shù)據(jù)來看，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。中證君查閱萬科歷年中報發(fā)現(xiàn)，上述營收和凈利已經(jīng)創(chuàng)下了萬科上市以來的歷史新高，其中上半年凈利更是首次突破百億元大關。

    在房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊之下，萬科財務狀況穩(wěn)健：截至6月底，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率35.04%，保持行業(yè)低位。

    中報披露，萬科上半年實現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別上升5.6%和9.6%。從結算情況來看，今年1至6月，萬科實現(xiàn)結算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現(xiàn)結算收入1329.9億元，同比上升32.2%。

    與此同時，萬科已售未結資源持續(xù)增加，合并報表范圍內(nèi)有4403.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

    上半年，萬科共獲取新項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，權益地價總額約649.8億元。按權益投資金額計算，88.4%的新增項目位于一二線城市。

    落實“房住不炒”

    下半年主題仍是“基本盤”

    今年上半年，隨著“房住不炒”政策的逐漸深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)也已悄然迎來的新的變化。

    主要表現(xiàn)在：

    全國商品房銷售面積同比微降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07萬億元，同比增長5.6%。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長，但新開工面積增速有所回落。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長10.9%，增速較2018年同期上升1.2個百分點；全國房屋新開工面積同比增長10.1%，增速較2018年同期減少0.7個百分點。

    土地市場供應和成交面積有所增長。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2019年上半年全國300個城市住宅用地供應建筑規(guī)劃面積同比增長6.5%，成交面積同比增長6.9%。

    房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速較2018年同期減少9.6個百分點。

    面對變化的行業(yè)環(huán)境，萬科在中報中預測，下半年整體經(jīng)濟仍將面臨諸多風險和挑戰(zhàn)。7月底，中央政治局會議強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制。行業(yè)調(diào)控預計仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。融資方面，隨著金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企融資將面臨一定壓力。

    對于行業(yè)遇到的挑戰(zhàn)，萬科表示，在下半年工作中，面對高度的不確定性，萬科將牢牢把握經(jīng)營的“基本盤”，在上半年的基礎上，繼續(xù)鞏固和深化既定工作思路。

    基于戰(zhàn)略，萬科將繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

    基于市場，萬科將堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經(jīng)營性業(yè)務表現(xiàn)；提高資金使用效率；實施清產(chǎn)核資。

    基于客戶，萬科將嚴守安全和質(zhì)量底線；打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品和好服務。

    基于事業(yè)合伙人機制，萬科將繼續(xù)推動組織重建和事人匹配。

    房企“冰火兩重天”

    相比頭部房企良好的基本盤，中小房企日子顯然就沒那么好過了。

    截至8月20日，信息顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，目前有46家房地產(chǎn)上市公司公布了2019年中期業(yè)績預告，其中，僅有21家上市公司業(yè)績預喜，預喜比例為46%。

    老牌大型房企由于項目儲備豐富、融資成本低和品牌號召力強，不斷有項目進入結轉(zhuǎn)周期，公司整體業(yè)績表現(xiàn)非常穩(wěn)定。

    其中，“招保萬金”中的保利發(fā)展和金地集團目前盈利規(guī)模居前。已經(jīng)公布中報的保利發(fā)展，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入711.21億元，同比增長19.49%；實現(xiàn)歸母凈利潤99.55億元，同比增長53.28%。

    金地集團預計上半年實現(xiàn)凈利潤36.32億元，同比增長52%。盡管目前這一盈利規(guī)模在已經(jīng)公布業(yè)績數(shù)據(jù)的A股上市房企中居前，但已與碧桂園、恒大等第一梯隊房企的差距越來越大。此外，大悅城、金科股份、首開股份等房企中期凈利潤規(guī)模均在20億元左右，整體發(fā)展穩(wěn)健。

    中小房企則由于項目儲備不足等原因，業(yè)績波動性較大。部分項目在報告期內(nèi)集中結轉(zhuǎn)的房企業(yè)績能得到保證，反之，那些報告期內(nèi)項目結轉(zhuǎn)數(shù)量較少的企業(yè)，業(yè)績下滑明顯。

    目前有天保基建、ST銀億、嘉凱城、大連友誼、*ST津濱、中房股份等17家企業(yè)出現(xiàn)虧損，其中當期項目收入減少和項目處于投入期是這些房企虧損的主要原因。

    生存壓力之下，房企轉(zhuǎn)型潮再次出現(xiàn)，萬澤股份今年一季度實施了重大資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)業(yè)務被置出，置入了醫(yī)藥資產(chǎn)。近年來房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型，但目前尚無很成功的案例，此前曾大張旗鼓進入體育和汽車制造企業(yè)的萊茵體育和ST銀億，中報均預計虧損。