本報記者 王麗新

    “2021年是正榮‘新三年’戰略的收官之年，也是‘新十年’戰略的開局之年。”8月23日上午，在2021年中期業績說明會上，正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》及其他媒體和投資者表示，在“三道紅線”和集中供地政策下，正榮一是要平衡土地儲備和開發的關系；二是要平衡規模、利潤和安全，因此注重經營性人才隊伍建設，整合資源，通過合作開發的模式，降低風險，加強建設核心能力。

    截至6月30日，正榮地產（以下或簡稱正榮）合約銷售金額823億元，完成全年目標的54.9%；營業收入160億元，同比增長10%；凈利潤15億元，同比增長18%；歸屬于母公司股東的核心凈利潤12.0億元，同比增長33.1%。

    “到7月份，正榮已經完成943億元銷售額（完成全年目標的62%），下半年開始市場雖有下滑趨勢，但全年1500億元目標仍有信心完成。”黃仙枝表示，正榮強調高質量發展，未來三年將保持適度規模增長，銷售目標將根據行業基本面做動態調整。

    總貨值超5100億元

    在投資布局方面，一直以來，正榮地產穩步推進“1+6+X”規劃，即上海總部，長三角、海峽西岸經濟區、中部、環渤海、西部、珠三角六大區域，全國化布局項目。

    2021年上半年，正榮地產繼續主攻長三角和海峽西岸兩大優勢區域，同時加強了珠三角的布局。報告期內，正榮地產新增24塊土地，土儲建筑面積356萬平方米，權益地價146.8億元。由于新增項目90%位于一、二線城市，預計未來新項目預售均價將有提高。

    截至2021年6月30日，正榮地產一共持有230個項目，土地儲備2930萬平方米，總貨值超5100億元，可支撐兩年半開發使用，且高達82%的土儲位于一、二線城市，銷售去化有保障。

    “第二批集中供地后，預計會有合理利潤空間留給房企，這對房地產行業健康發展更有好處。”正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮向《證券日報》等媒體表示，對正榮來說，第一要加強穿越周期和前端研判能力，落實到產品定位上，保持在集中推盤后的競爭力，加快周轉速度；第二在產品品質方面提出更高要求，保持和加強中端改善產品優勢；第三要保持合理投資，抓住時機實施精準投資。

    黃仙枝補充道，目前來看，挑戰和機遇共存，正榮根據自身節奏來做投資，看好一、二線核心城市，加大深耕核心城市策略，細分項目經營策略，調整土儲結構，比如一部分保利潤，一部分保規模的投資模型，相信正榮一定會有更大發展空間。

    財務指標保持穩健

    從財務盤面來看，黃仙枝歷來重視安全。在他看來，目前很多中小房企現金流緊張，正榮要對規模、效益和安全提出更高要求。

    截至2021年6月30日，正榮地產的凈負債率57.2%，較2020年底下降7.5個百分點；剔除預收賬款的資產負債率72.4%，相比上年末下降4.2個百分點；現金對短債比2.2倍，短期負債在債務中的占比繼續下降至28.5%。基于良好的業績和信用表現，上半年惠譽提升正榮地產評級展望到B+（正面），中誠信和大公國際繼續維持AAA評級。

    正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健在上述業績會上表示，正榮地產一方面保持多樣化融資通道，除銀行借款外，發行綠色優先票據、綠色人民幣點心債、公司債等，減少對單一融資管道的依賴。截至上半年末，公司擁有銀行總戰略授信2549億元，額度充裕；另一方面實現金融創新，正榮是第一家發行離岸人民幣綠色點心債的內地房企，上半年發行16億元綠色點心債。

    同時，公司積極優化債務結構，今年以來，多次把握市場窗口，共發行17億美元等值債券，成本最高7.1%左右，同時置換了13億美元等值債券，被置換的美元債成本在8%以上，通過債務置換節省利息開支，也促進了融資成本的進一步下降。

    陳偉健向《證券日報》記者表示，公司融資空間改善不少，接下來會跟蹤市場情況，再做不同融資方案，明年到期美元債大約5億美元，還有一些老的相對成本較高的債務會根據市場情況做提前贖回安排。

    對此，黃仙枝補充道，從大環境來看，資金成本上行是趨勢，現在金融機構對穩健型經營較好的企業有所偏愛，目前四大銀行對正榮授信有幾千億元，大家對企業認可有所傾斜。此外，正榮還在加強現金流管理，這將避免沉沒成本，所以資金成本還有下降空間。

    營銷職能變身營銷公司

    在審慎的財務管理之外，讓流動性充裕，拿地資金充足，仍要強化營銷能力，加快項目周轉和資金回籠速度。

    “為了應對行業變局，今年年初，正榮地產將營銷職能升級為‘營銷公司’，希望通過營銷職能專業化和市場化，提升整體營銷能力，形成更好的商業模式。”正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋向《證券日報》等媒體表示，未來三年，正榮營銷公司將采取三步走的戰略：第一年是專業化階段，實現組織獨立，夯實專業能力；明年計劃進入市場化階段，意味著營銷公司建立自主品牌，外拓業務；第三年進入規模化階段，屆時營銷公司將依托地產業務平臺，向地產產業鏈上下游延伸，實現規模效益。

    展望正榮地產未來發展路徑，黃仙枝表示，一是聚焦精準投資，在緊跟政策的前提下，繼續深耕現有六大區域的一、二線城市及其都市圈，強化投資前的市場調研精準度，減少投前決策偏差，努力提高市場占有率；二是聚焦經營提效，以現金流和利潤為導向，繼續做好“規模、效益與安全”之間的平衡；三是聚焦精益管理，加強融資和資金管理能力、資源整合能力、產品力，持續推進營銷公司市場化的戰略；四是聚焦高效組織，堅持“精總部、大中心、強區域”的方針，專業化、扁平化管理，完善授權機制，全力打造更多的百億元區域，在企業發展過程中培育更多優秀經營人才，實現共同成長。

    在正榮地產管理層看來，房地產市場總體依然面臨不少挑戰，未來要以“四個聚焦”驅動企業長期持續發展。

（編輯 上官夢露）