本報(bào)記者 王麗新

    “一年前，我在博鰲房地產(chǎn)論壇說(shuō)的是‘此熊非彼熊也’。有些‘熊’你可以找機(jī)會(huì)買(mǎi)，有些‘熊’最好還是忍一忍。”7月28日下午，在恒隆地產(chǎn)2022年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗表示，對(duì)于一些項(xiàng)目需要小心為上，但如果有很好的項(xiàng)目，絕對(duì)可以考慮買(mǎi)。

    7月28日，恒隆地產(chǎn)交出了2022年上半年成績(jī)單。報(bào)告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)及附屬公司的總收入上升7%至53.02億港元，營(yíng)業(yè)溢利微升2%至37.08億港元。按業(yè)務(wù)類型劃分，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的收入約為49.86億港元，還有約3.16億港元來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售收入。

    “作為大型商業(yè)地產(chǎn)商，恒隆地產(chǎn)有較好的穩(wěn)健性，融資成本較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，早期進(jìn)入內(nèi)地低成本拿地，可以說(shuō)承接了內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展紅利。從中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，整體而言，公司上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于預(yù)期。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但不確定性仍存，租賃市場(chǎng)的恢復(fù)需要一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。

    內(nèi)地租賃收入微增至33.67億港元

    “我們最主要的收入來(lái)自投資物業(yè)，而投資物業(yè)內(nèi)地占了68%，（中國(guó)）香港占了32%。”據(jù)恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏介紹，今年上半年的租賃收入基本與去年同期持平，其中，內(nèi)地物業(yè)組合的租賃收入為33.67億港元，（中國(guó)）香港物業(yè)組合租賃收入16.19億港元。而內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣值計(jì)微升1%，但中國(guó)香港物業(yè)組合租賃收入同比跌幅為4%。

    按業(yè)態(tài)劃分，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)組合中來(lái)自商場(chǎng)和酒店的租賃收入分別同比下降1%和34%，從絕對(duì)值來(lái)說(shuō)，來(lái)自商場(chǎng)的租賃收入最高，為人民幣22.1億元，占內(nèi)地物業(yè)組合總租賃收入的79.4%。而寫(xiě)字樓在幾種業(yè)態(tài)中相對(duì)表現(xiàn)較好，收入同比增長(zhǎng)16%，為人民幣5.47元。

    對(duì)于內(nèi)地寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，盧韋柏直言這是一個(gè)“鼓舞人心的結(jié)果”。其表示，當(dāng)前寫(xiě)字樓處于供過(guò)于求的大環(huán)境下，要做到這個(gè)增長(zhǎng)不容易。

    在商場(chǎng)表現(xiàn)方面，上海港匯恒隆廣場(chǎng)以及沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)同樣因疫情影響，收入下滑2%及8%。相較之下，武漢恒隆廣場(chǎng)租戶銷(xiāo)售額和客流量自2021年3月份開(kāi)業(yè)以來(lái)穩(wěn)步上揚(yáng)，商場(chǎng)收入較去年快速增長(zhǎng)1.8倍至人民幣1.22億元，出租率增加13個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到84%。

    “港資企業(yè)精細(xì)化的持續(xù)運(yùn)營(yíng)特征顯著，善于結(jié)合人口流量等要素打造項(xiàng)目，其項(xiàng)目地理區(qū)位普遍較優(yōu)越，一般就在人流最密集的地鐵附近，與中國(guó)香港的開(kāi)發(fā)模式相似。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相較于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，資金需求量大，因此對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流考驗(yàn)較大。但不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然較為廣闊，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，人民生活水平提升，辦公、消費(fèi)等場(chǎng)所的需求日益增長(zhǎng)；另外，目前很多城市的城市更新項(xiàng)目，有明確商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模比例，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)還具備較大的增長(zhǎng)空間。

    “不會(huì)受內(nèi)地?cái)喙┯绊?rdquo;

    經(jīng)過(guò)一整年沒(méi)有物業(yè)銷(xiāo)售入賬后，今年上半年，恒隆地產(chǎn)將位于中國(guó)香港藍(lán)塘道的一間大宅完成法定轉(zhuǎn)讓，帶來(lái)3.16億港元的銷(xiāo)售收入，相應(yīng)的邊際利潤(rùn)率為52%。截至2022年6月30日，公司以10.98億港元的代價(jià)預(yù)售125個(gè)住宅單位，有關(guān)收入預(yù)期于2023年完成銷(xiāo)售交易后入賬。

    此外，公司2021年宣布在內(nèi)地推出高端服務(wù)式寓所品牌“恒隆府”，該項(xiàng)目將先后落戶武漢、無(wú)錫、昆明和沈陽(yáng)四地的恒隆廣場(chǎng)物業(yè)組合。但目前來(lái)看相關(guān)進(jìn)度或有所調(diào)整。

    如盧韋柏所說(shuō)：“武漢恒隆府本身所有的東西都做好了，但坦白來(lái)講環(huán)境不太好，所以我們希望看久一點(diǎn)。明年第三季度交付，還有時(shí)間找一個(gè)非常好的窗口，情況明朗一點(diǎn)之后再發(fā)售。”

    值得一提的是，在被問(wèn)及內(nèi)地樓市出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象是否影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，盧韋柏稱，“我們拿的地大部分都是做商業(yè)地產(chǎn)的，就算有一些公寓售賣(mài)，也是做高端和在市中心的項(xiàng)目。”

    “現(xiàn)在斷供是因?yàn)榕率詹坏綐牵掳l(fā)展商不會(huì)完成項(xiàng)目，但我們有很多項(xiàng)目明年就開(kāi)始交付了。”盧韋柏稱，“公司財(cái)政穩(wěn)健，做得起”。

    此外，對(duì)于恒隆地產(chǎn)是否會(huì)出售非核心資產(chǎn)的問(wèn)題，恒隆地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)總監(jiān)趙家駒表示，恒隆（地產(chǎn)）會(huì)定期檢視自身物業(yè)的情況，一是為了看是否能再做一些AEI（物業(yè)提升空間），讓資產(chǎn)擁有更好的租值；其次，也會(huì)視市況出售一些物業(yè)。

（編輯 才山丹）