本報記者 王麗新

    “我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復，并非所有的城市都在同步回暖。一線城市和高能級二線城市市場比較穩定，一些能級相對弱的城市還是繼續在承壓。”近日，在2022年業績說明會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平向《證券日報》等媒體如是表示。此外，他在2022年財報中還直言，“地產行業經歷了深度調整，拐點已現。”

    從交出的年度大考成績單來看，龍湖集團（以下簡稱龍湖）兌現了收入、盈利增長的承諾。截至2022年底，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%，歸屬于股東的凈利潤243.6億元，同比小幅增長2.1%。

    值得一提的是，在同行普遍業績預虧與計提資產減值準備的情況下，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼指出，“目前龍湖不存在減值準備，處理空間比較大。”而對于2023年的業績指引與銷售目標，趙軼表示，2023年將持續根據市場情況隨時保持彈性調整，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。

    同時，對于2023年的供貨安排，龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，還是會采用一個相對彈性的供貨策略，根據市場變化不斷調整，采取“一城一策”的方法平衡好量價關系，做好貨值管理。

    如何“增肌不增重”？

    “過去這個行業在高歌猛進的時候，幾乎所有開發商都是資產和負債同步增長，以此驅動公司的利潤和收入增長。這個邏輯在2021年下半年以來，已經變得非常危險。”陳序平表示，“負債是無差異無差別的，但是資產有非常大的差別，所以我們在經營上更重視資產質量，同時在負債端，我們在過往控負債率的情況下，讓有息負債總額也保持一個持平的規模，同時提升公司的周轉和運營效率，去驅動公司的增長。”

    不難看出，正式掌舵龍湖集團第一年，對行業發展及公司未來經營目標，陳序平作出了如上判斷和規劃。

    “這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路，在控負債總額的情況下要實現利潤的穩中有增，同時還要優化資產質量。”陳序平表示，“打個比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經營的水平，這是一條非常有挑戰，也需要額外付出的路。”

    對此，易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，陳序平所言的“辛苦”，一方面來自于地產增速放緩的經營環境，另一方面則是行業當下處于深度調整期，由此帶來的毛利率下行壓力很大。

    截至2022年底，龍湖集團毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%，其中，開發業務結算毛利率為17.9%，受行業整體影響有所下滑。

    “這兩年毛利率整體可能為20%左右，新房銷售會在15%-20%的階段過渡。”趙軼表示，“隨著新拿土地逐步進入結算軌道，相信會回到25%左右的階段，我們覺得這個毛利率是健康的。因為現在整個行業的發展已經脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段，進入持續穩定發展的階段。”

    至于如何在優化資產質量前提下尋到毛利率增長之路，則需要運營與服務板塊來輔助推進。2022年，龍湖運營及服務業務收入均已超過百億元，已成為與房地產開發并行的第二條和第三條增長曲線，面向未來的陣勢已經拉開。

    重構業務航道

    談到近一兩年龍湖的變與不變，陳序平直言，“不變的是龍湖的底色，包括空間即服務的經營戰略、穩健的財務策略、企業文化等。變的則是根據內外部形勢，對業務航道做出重構等調整，變成‘1+2+2‘模式，即一個開發航道，兩個運營航道、兩個服務航道。”

    在業內看來，未來龍湖的利潤賬本是由三大板塊構成的，開發航道仍作為支撐底盤毛利率力爭維持在20%水平線；運營航道以重資產為主，包括商業投資和長租公寓，綜合毛利率超過75%，將更重視同店同比的增長以及經營現金流整體回正；服務航道包括輕資產的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”，有望每年保持40%-50%的增長，給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障。而作為第二和第三增長曲線的運營及服務航道，高成長性以及較高的毛利率是拉動整體盈利提升的驅動力。

    “龍湖并沒有拆開各項業務，而是各航道之間加強協同，這是比較特別的。”陳序平表示，運營及服務這兩個業務航道，在2022年利潤占比是27%，預計在未來五年以內，非地產開發利潤占比有望達到50%以上，這應該是行業內頭部企業中為數不多的，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。

    從當下龍湖對業務調整以及利潤增長目標的頂層設計來看，“開發、運營及服務是未來收入增長三大曲線，也是三大利潤賬本，但后兩者是提升毛利率的關鍵業務賽道。”嚴躍進表示，想要在地產下行周期實現這一目標并不容易，但卻是走向未來難而正確的路。

    至于龍湖智創生活的上市進程，趙軼回應《證券日報》記者稱，目前市場情緒有一些復蘇，但是龍湖不著急，順勢而為，不會為了謀求上市資格而上市。截至2022年底，龍湖智創生活在管物業面積已達3.2億平方米，已極具規模。“龍湖智創生活將繼續苦練內功，提升行活能力和收入，同時對低效的收并購保持警惕，一如既往的做好準備，靜待花開。”

    “我們始終堅定看好這個10萬億元量級的支柱產業。”陳序平表示，龍湖接下來要做的，將回歸重點城市、核心區域；提升周轉去化、優化存貨結構，修復盈利水平；相較于規模，更加注重交付品質、回款質量及利潤率。

（編輯 袁元）