本報記者 張軍兵

    3月20日，招商蛇口發布了2022年年報。報告期內，公司營業收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%，受行業整體下行影響，公司業績有所下降。

    “這三年來各方對我們最多的評價就是一個‘穩’字，這一‘穩’字也是未來發展的基礎，是我們相比于同行的優勢。面對行業風險與挑戰不斷聚集的復雜形勢，我們未來也會持續貫徹‘穩’字方針。”招商蛇口董事長許永軍在業績發布會上表示。

    去年，招商蛇口全年累計實現銷售面積1193.65萬平方米、銷售金額2926.02億元。根據克而瑞數據統計，去年招商蛇口以上述銷售規模位居行業第六。

    關于今年經營策略方面，招商蛇口總經理蔣鐵峰介紹，開發業務端，公司將堅定區域聚焦和城市深耕策略，堅持“以銷定投”原則，重投核心城市；2023年公司可售貨值6000億元，計劃實現簽約銷售金額3300億元。

    “在目前地產政策環境下，結合今年兩個月公司銷售數據來看，我們有信心完成2023年銷售目標。”蔣鐵峰在會上表示。

    布局核心城市

    從業務結構來看，開發業務仍是招商蛇口營收的主要來源。去年公司開發業務營業收入為1655.64億元，營收占比為90.5%，毛利率為21.1%；公司累計實現銷售面積1193.65萬平方米，累計實現銷售金額2926.02億元。

    公司堅持區域聚焦、城市深耕、優先布局高能級核心城市戰略，而這一舉措的成效也在去年得到進一步凸顯。年報顯示，報告期內，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場占有率超過10%，來自上海的銷售金額超過740億元。此外，公司在全國12個城市進入當地銷售金額排行榜前五名，其中，在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

    在拿地方面，招商蛇口2022年累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。報告期內，公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%；公司新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

    關于業績下滑的主要因素，招商蛇口財務總監黃均隆表示，主要受市場下行影響，公司整體毛利率降至19.25%；再加上計提資產減值準備和應收賬款信用減值準備合計64.59億元，同比增加20.29億元；以及租金減免、轉讓子公司等因素使得公司凈利潤減少。

    “公司通過去年布局一二線核心城市且逆周期低成本拿地，目前擁有不少核心城市優質土地儲備，預計今年將受益于核心城市銷售復蘇。在去年利潤率觸底后，今年業績有望迎來復蘇，長期盈利可期。”黃均隆如是說。

    值得一提的是，受益于春節后持續調整優化的購房政策及核心一二線城市的市場邊際復蘇，公司今年2月份簽約銷售金額同比增長124%；前兩個月實現簽約銷售金額383.1億元，同比增長52%。

    此外，蔣鐵峰還表示，去年公司將原來的三大業務板塊調整為開發業務、資產運營、城市服務三類業務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育第二成長曲線。

    融資成本優勢明顯

    在布局核心城市、穩固開發業務基本盤的同時，融資優勢也是公司行穩致遠的重要因素。

    年報表示，去年資產端通過投資聚焦核心城市，實現項目儲備有序換倉至高能級城市；債務端通過拉長債務久期及調整融資品種，有效降低融資成本。截至去年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59個BP。

    黃均隆表示：“目前我們正積極抓住政策窗口期，降低融資成本；同時貫徹穩杠桿、優杠桿的融資政策，把我們債務控制在合理水平。”

    報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率為62.42%、凈負債率為48.09%、現金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優勢，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低。

    今年1月份和3月份，公司又分別發行了13億元的超短期融資債券，利率分別為2.16%和2.29%。同時，3月份公司公告定增申請獲股東大會通過，擬向境內自然人、機構投資者、大股東關聯方定增募資不超85.0億元，購買包括深圳市南油集團24%股權等資產，擴大前海區域優質資源控制權，充分盤活存量資產，改善公司負債結構。

    “公司在目前行業遭遇資金困境之時，融資端開始放量、成本持續低位，融資優勢凸顯；再加上公司保持積極擴張策略，有助于后續銷售實現持續增長。”一位地產行業分析師向《證券日報》記者表示。