本報記者 王麗新

    當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入競爭時代時，物業(yè)服務(wù)對提升不動產(chǎn)資產(chǎn)價值的加持作用不言而喻。當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)市場，經(jīng)歷了科技賦能和資本賦能后，已經(jīng)一改過去開發(fā)體系中附屬業(yè)務(wù)的地位，成為房企拆分出來的重要業(yè)務(wù)板塊，甚至是利潤中的重要來源之一。

    值得關(guān)注的是，作為房地產(chǎn)市場中的藍(lán)海分支，如今的物業(yè)市場競爭正在加劇。尤其對上市物業(yè)公司來說，經(jīng)營邏輯正在發(fā)生變化。

    簡單來說，過去幾年間，開發(fā)商旗下的物業(yè)業(yè)務(wù)幾乎是服務(wù)住宅的代名詞。但是，物業(yè)的真正意義是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。鑒于此，有想法的物業(yè)企業(yè)正在將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至不動產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。

    正如萬科物業(yè)CEO朱保全所示，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是對建筑物的打理，要以資產(chǎn)的價格來衡量物業(yè)服務(wù)的價值。

    實(shí)施“住宅商企兩翼齊飛”戰(zhàn)略

    10月15日，在以“新時代新使命新作為”為主題的第四屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上，朱保全明確表示，萬科物業(yè)實(shí)施“住宅商企兩翼齊飛”的戰(zhàn)略，解答了萬科物業(yè)開拓商企業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略軌跡，首次面向業(yè)內(nèi)分享了“萬物商企”子品牌業(yè)務(wù)內(nèi)容。

    據(jù)了解，萬物商企通過整合商企物業(yè)的管理資源和專業(yè)能力，對服務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)和品牌升級；為自用型物業(yè)提供FM服務(wù)，助力企業(yè)客戶聚焦核心業(yè)務(wù)發(fā)展；為運(yùn)營型物業(yè)提供PM服務(wù)，提升不動產(chǎn)全生命周期的資產(chǎn)價值，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)愿景。

    萬科物業(yè)方面表示，自2015年開啟市場化以來，萬科物業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的同時，同步探索物業(yè)管理的多樣性與可能性，實(shí)施“住宅商企，兩翼齊飛”的戰(zhàn)略。

    截至2018年8月，萬科物業(yè)已布局中國69個最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校贤?xiàng)目共計(jì)2314個，其中住宅項(xiàng)目1833個，商企項(xiàng)目481個，合同面積突破4.6億平方米。至此，萬科物業(yè)所有服務(wù)項(xiàng)目中，商企項(xiàng)目占比已超過21%。服務(wù)對象包括商務(wù)寫字樓，政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部等，現(xiàn)階段更與阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國移動、聯(lián)通等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，以及華大基因、金蝶軟件、海格物流、徽商銀行、同濟(jì)大學(xué)等展開深度合作。

    朱保全將商企業(yè)務(wù)劃分為“四個象限”，分別屬于成熟型、發(fā)展型、學(xué)習(xí)型和超越型。成熟型的業(yè)務(wù)包括企業(yè)服務(wù)、運(yùn)維管理，甚至包括與住宅的聯(lián)動，均為中國物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢所在。而商企物業(yè)與住宅物業(yè)有非常大的不同，不同之處在于技術(shù)領(lǐng)域里面的深入提高。萬科物業(yè)把建筑環(huán)境管理和能源管理作為進(jìn)入商企領(lǐng)域里重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，即發(fā)展型業(yè)務(wù)。此外，萬科物業(yè)將空間管理和資產(chǎn)管理歸為學(xué)習(xí)型業(yè)務(wù)，而把樓宇的物聯(lián)網(wǎng)管理作為未來的超越型的業(yè)務(wù)。這四個象限構(gòu)成了萬物商企整體的業(yè)務(wù)布局。

    擴(kuò)展物業(yè)管理與服務(wù)鏈條

    據(jù)中國物協(xié)副會長兼秘書長王鵬發(fā)布了《2018全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，2017年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積約246.65億平方米，物業(yè)管理從業(yè)人員約904.7萬人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)共11.8萬家，經(jīng)營總收入為6007.2億元，占2017年全國服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到1.4%。

    不難看出，物業(yè)服務(wù)市場空間巨大。但即使在這個巨大的市場蛋糕中，龍頭企業(yè)若不轉(zhuǎn)型升級，也難以保住行業(yè)第一陣營的地位。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，在物業(yè)領(lǐng)域中，從社區(qū)場景到社會空間，從家庭生活到公共生活，從城市運(yùn)營到鄉(xiāng)村治理，從住宅管理到商業(yè)空間服務(wù)，都是開發(fā)商不斷擴(kuò)展物業(yè)管理與服務(wù)的內(nèi)涵與外延。

    朱保全也表示，在2015年萬科物業(yè)開啟市場化的時候，就提出并一直堅(jiān)持著自己的觀點(diǎn)。一方面，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是對建筑物的打理；另一方面，萬科物業(yè)認(rèn)為，要以資產(chǎn)的價格來衡量物業(yè)服務(wù)的價值。業(yè)主跟物業(yè)之間最重要的一份聯(lián)系的紐帶是不動產(chǎn)本身，而同時不動產(chǎn)具有資產(chǎn)的屬性，因此對不動產(chǎn)的打理和對資產(chǎn)的衡量是萬科物業(yè)對自身的業(yè)務(wù)約束。

    朱保全認(rèn)為，在中國，做住宅物業(yè)管理的企業(yè)要走向國際是幾乎不可能的，中國住宅物業(yè)的形態(tài)在全世界獨(dú)一無二，但是做商業(yè)企業(yè)的不動產(chǎn)管理與資產(chǎn)管理，全世界都一樣。所以進(jìn)入這個行業(yè)的時候，如何去向BOMA和IFMA等國際行業(yè)機(jī)構(gòu)來學(xué)習(xí)，是特別需要潛心去做的事情。

    他進(jìn)一步稱，“國際五大行有三家已經(jīng)超過200年的歷史，可見物業(yè)行業(yè)在過去的200年成功地穿越了經(jīng)濟(jì)周期，他們隨著整個全球城市化的進(jìn)程，伴隨著不動產(chǎn)的打理，成為真正的百年老店。”朱保全說，“萬科物業(yè)希望自己能跨越經(jīng)濟(jì)周期，成為百年企業(yè)。”