■本報記者 王麗新

    頭部房企對市場的預判越發趨同，“從業者并不輕松”已成開發商共識。另外一個共識則是，未來的市場，將是真正高手之間的過招。正如龍湖集團在業績報告中所示，企業之間的競爭從過往規模、速度等單一維度，日益轉化成為涵蓋產品、服務、運營、資本等全方位的競爭。

    “水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返，中國城市化進程的能量是房地產繼續前行的根本驅動。”3月25日，龍湖集團董事長吳亞軍在其2018年財報中如此看待房地產的未來。

    回顧龍湖2018年業績會，“穩健”是高頻詞匯，實際上這也是龍湖多年奉行的經營策略。值得注意的是，龍湖不舍棄銷售規模，確定2019年銷售目標2200億元同時，已開始更看重回款率、利潤等綜合銷售質量，2018年龍湖銷售回款率達到85%以上，核心凈利增長31.5%，達到128.5億元。

    歸屬于股東凈利潤達162億元

    加大分紅力度

    2019年是龍湖集團上市10年，當前市值接近1600億港元。在剛剛遞交的2018年成績單，龍湖集團跨入了“2000億陣營”，并保住了60%以內的凈負債和25%以上毛利率的兩條紅線。

    據龍湖集團業績報告顯示，2018年全年，龍湖合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元；歸屬于股東的凈利潤162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%；毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅后利潤率為14.7%，核心權益后利潤率為11.1%；全年合計派發股息每股0.99元，同比增長30.6%。

    對此，龍湖集團CFO趙軼表示，2019年是公司上市10年，管理層將派息比率提高到45%，已考慮到特別息，未來也希望龍湖的股東能持續收獲穩穩的幸福。另外一個讓股東比較滿意的是，龍湖集團CEO邵明曉表示，未來三年，龍湖核心盈利增幅會在20%以上。

    能夠保證利潤的增幅空間，底氣之一來自于土地成本的可控性。在龍湖的經營原則中，在拿地投資方面，“買地一直比較偏謹慎樂觀，通常不會買地王”。在土地市場“以頻率換概率”之外，龍湖對找合作方聯合拿低成本土地模式早已駕輕就熟，加上產品端提升溢價水平的能力，為其收入和利潤提供強大保證。2018年，龍湖已售未結合同銷售額超過1900億元，單價每平方米在1.5萬元至1.6萬元之間，毛利率達25%以上。

    數據顯示，2018年，龍湖深耕都市圈城市群，新進入11個城市，新增收購土地儲備總建筑面積為2189萬平方米，平均權益收購成本每平方米5297元，拿地支出約為730億元，其中大灣區土地儲備貨值已達530億元，為中長期銷售質量護航。此外，龍湖方面表示，集團將把握窗口期，強管控價格策略，彈性供貨，做有回款的簽約，有利潤的回款。一旦市場起勢，龍湖將快速調整銷售策略，跟上大勢。

    保證利潤空間的底氣之二則來自于資金成本遠低于行業平均水平。數據顯示，在資金成本上行融資艱難的2018年，龍湖全年平均借貸成本保持4.55%低位，平均貸款年限5.88年，凈負債率為52.9%。

    事實上，這也是龍湖有能力將商業、長租公寓這類投資性業務作為主航道業務的砝碼。

    主航道業務不分拆上市

    地產開發支撐持有物業投入

    2011年，龍湖將“持商業”確定為戰略方向之一。此后4年，龍湖抓住機遇投資多塊地鐵上蓋項目，這為其2020年實現60億元租金的目標打下了基礎。定位相對偏城市新銳家庭、城市中產階層消費需求，進行豐富的業態組合，讓龍湖目前開業的29個商場整體毛利率超過70%。

    2017年，龍湖將長租公寓業務升級為另一主航道業務，并立下2020年做到行業前三名，實現營收20億元以上的目標。

    回顧2018年，上述兩大主航道業務正在按照既定計劃發展。截至2018年底，龍湖集團已開業商場建筑面積為296萬平方米，整體出租率為97.4%；冠寓已開業5.3萬余間，整體出租率為50.1%，其中，開業3個月至6個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%，截至年底累計將開業近10萬間。

    “冠寓目前20%為重資產，回報率和毛利率與商業天街接近，毛利率在65%－70%之間，回報率預計達5%－6%，可以覆蓋資金成本。”邵明曉表示，這種業務形式對于一些資金成本高的房企就未必合適。“另外80%為租期比較長的中資產模式，租期長達10年到20年，單店毛利率35%以上，凈利率在12%－15%之間。”邵明曉稱，長租公寓業務預計要到2020年才能盈利。

    至于外界關注的商業、長租公寓和智慧服務這三大地產之外的主航道業務是否會分拆上市，邵明曉表示，四個主航道會形成協同，不準備分拆。

    總體來說，“上市十年，有了資本市場加持，龍湖越來越穩健”。2019年，龍湖手握3500億元可售貨值，去化率達到63%即可完成目標。未來，在龍湖的大盤面里，不單一維度追求規模，地產開發要支撐持有物業繼續投入，實現有質量的整體增長。