■本報記者 王麗新

    規模三年晉級“千億陣營”，年均復合增長率超50%，多元業務發力保證后“千億時代”盈利能力，中駿集團打破了行業調整周期制約，正按照自身計劃走在穩健擴張的道路上。

    “我們目前有兩大發展戰略，其中頭一個就是‘千億戰略’。”在業績會上，中駿集團董事局主席黃朝陽并不掩飾對于規模的渴求。但在黃朝陽看來，中駿的另一個戰略是“FUN+幸福生活生態圈”，即與地產主業相關的多元化業務投資，則是為“后千億時代”提前布局，面向未來消費升級的轉型。

    鑒于此，花旗的報告指出，受惠于過去三年公司拓展步伐至34個城市，活躍增添土地儲備，內部架構與激勵計劃良好，考慮其在手可售資源達3200億元，長遠期望滲透內地40個-50個城市，晉身國內銷售規模30強的目標有望達成，重申“買入”評級。

    銷售目標鎖定700億元

    據《證券日報》記者了解，2016年-2018年，中駿集團的銷售額分別為235億元、332.47億元和513.6億元。在房地產市場波動的過去三年中，公司銷售額年均復合增長率超50%，發展道路穩健。

    “2019年中駿的目標是700億元，內部KPI不止這個數字。”黃朝陽坦言，頭部開發商定的增長比例都比較低，“我們還在高速發展期，目標還算比較高，但有信心完成。”

    黃朝陽的信心來自于中駿集團已手握3200億元的總貨值。2018年，中駿集團新增土地儲備900多萬平方米，新進入10個城市，獲取47塊優質土地，平均土地成本約每平方米4327元，較去年每平方米4990元進一步降低。

    據悉，近年來中駿集團啟動“區域聚焦、多業態發展”的5+1戰略布局，重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區，聚焦一線及核心二線城市，彈性進入強三線城市。

    進入2019年，中駿仍持續深化全國布局版圖，在今年開年的近三個月時間內，接連拿下15座城市的16幅地塊，新增總貨值超400億元。

    花旗報告指出，公司可售資源及地域分布可支撐相關目標，平衡了公司銷售增長及盈利后，預計2020年和2021年的毛利率可維持在30%的水平，而280億元未入賬銷售毛利率大約為30%，亦有助于帶動盈利增長。

    財務盤面優化負債降低

    規模快速增長和加大多元化業務的投資，并未讓中駿集團的盈利能力受到影響。目前來看，合理的土地布局、融資成本的降低，以及啟動全面預算管理后成本控制的提效等戰略，是中駿集團保持財務穩健的法寶。

    據年報數據顯示，截至2018年底，中駿集團實現收益177.83億元，同比增長10.4%；公司股東應占溢利33.85億元，同比增長19.2%；股東應占核心溢利22億元，同比增長15.6%；毛利率34.6%，同比上升0.5個百分點。

    實際上，近年來，中駿集團的毛利率水平一直處在行業較高段位。“近兩年的毛利率都是在34%以上，最主要是過去兩年一、二線城市交房的比例較高。”中駿集團財務總監兼公司秘書李少波表示，過去一兩年重點在二、三線城市拿地，其中一個拿地指標即是，測算出來的毛利率要達到25%以上。

    值得一提的是，在加碼全國布局的同時，中駿集團的凈負債率實現了同比下降。數據顯示，2018年中駿集團凈負債率下降至60.4%，降低了11.6個百分點，債務結構也得到進一步優化。目前，公司債務期限搭配合理，融資成本近年來不斷降低，2018年加權平均融資成本為6.4%，在行業內具有明顯優勢。

    對此，花旗報告認為，公司債務規模可控。實際上，負債可控，也為中駿集團的另一個戰略實施提供了彈性空間。據悉，“FUN+幸福生活生態圈”已逐漸步入收獲期。

    多元業務協同發力

    “Fun+幸福生活生態圈”戰略是中駿集團近年來業務創新轉型的重要體現。據記者了解，在該戰略指導下，中駿集團布局了方隅長租公寓FUNLIVE、聯合辦公FUNWORK、及大健康等新型業務板塊；同時，中駿集團投資打造iFun智能互聯平臺，打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫療、教育在內的聯動關系，以滿足未來智慧生活的全方位需求。

    在“打造受人尊敬的百年企業，成為全球領先的城市運營服務商”的發展愿景下，中駿集團以“多點開花”的發展戰略來獲取業績增長新動能。近年來，公司迅速完成彎道超車，布局全國34城，其業務線涵蓋地產開發、商業管理、物業管理、FUN+幸福生活四大業態。

    值得一提的是，多元業務正在發揮協同效應，其中長租公寓正在以“基金+開發”雙輪驅動模式運營，今年將達到3萬間。“長租公寓、購物中心對我們拿地已經有協同效應了，可以拿到便宜的土地。”黃朝陽坦言，“從目前戰略來看，布局與地產相關的多元業務是比較靠譜的。”

    從2019年全國新拿地塊中不難看出，在多業態戰略體系支撐下，中駿集團開始主動拿取含居住、商業及其他屬性的綜合性地塊。這是在嚴峻的宏觀調控態勢和激烈的土地市場競爭中，獲取低成本土地的有力抓手。

    有業內人士認為，以智慧運營為方向，降低傳統地產投資壓力，拓展未來經營空間，想清楚戰略方向，穩健擴張，在“后千億時代”，中駿集團正在為行業開辟一條獨有的轉型路徑。