■本報記者 王麗新

    宋衛平在張亞東接任綠城中國總裁時提過一個要求，把張亞東的手機號碼在綠城的業主群里公布，這是綠城歷任掌舵人的傳統。綠城80萬業主的訴求千差萬別，但宋衛平想傳達的是，品質問題可直通總裁。

    默契的是，在宋衛平提出這個要求之前，張亞東已經把這件事做了。接下來的綠城，不變的核心是，“業主居住滿意度行業第一的牌子不能丟”。就任兩個多月后，張亞東近日在與克而瑞的一次訪談中表示，兩個月以來一直在思考和探討兩個問題，一是中國缺什么樣的開發商；二是綠城中國的定位在哪里？

    在張亞東看來，千億元規模房企陣營即將突破30家，這在任何行業都是大體量，地產行業不缺規模和雄心，缺的是能沉下心來打磨產品的堅持和匠心。因此，張亞東給出的答案是，“品質為先，兼顧其他”。

    正如他就任總裁之初向《證券日報》所示，綠城的方向不會變，規模發展要以品質為前提。如今，張亞東更堅定了產品競爭力永遠是企業的核心競爭力，是房地產開發商能夠穿越周期、獲得規模和效益的長足、穩定增長的砝碼，是打破這個行業“劣幣驅除良幣”的有力武器。

    以品質穿越調控周期

    以品質為先，看似是每個企業都能打出的“口號”，但堅持真正做到并不是一條容易的經營之路。正如克而瑞表示，當下的資本市場，更喜歡聽的是如何做大規模的故事，做品質意味著成本高、速度慢，不是一個在規模上進取的玩法，很多房企面對資本市場甚至不愿過多提及品質。

    但綠城20多年發展史，始終是產品力的堅定追逐者。

    北京西府海棠項目，PC建筑構件在組裝時會有拼縫的瑕疵，為了磨合這條拼縫，需要混凝土、打膩子、磨平等幾道程序，整個造價因此多出百萬元；杭州桂花城的設計方案反復修改、完善，項目工期比周邊同類樓盤晚了1年多，造成損失達5000多萬元，后期又請來知名的貝爾高林為項目景觀升級，增加了1000多萬元的成本；北京百合公寓項目一期交付后，景觀標準已遠超出同類樓盤，業主很滿意，但綠城自己不滿意，追加800多萬元，將一期景觀砸掉重做。

    對細節追求之外，如今的綠城需要的是打造穿越周期，占住行業第一梯隊并力爭上游的能力。

    張亞東表示，行業不缺在短周期踩上節奏的開發商，缺的是能穿越周期、長期穩定發展的開發商。綠城要以品質為穿越周期的砝碼，堅持做擅長的事。

    布局多元化產品線

    過去的綠城，為外界所知的，一直是豪宅的代名詞，杭州人以“工作在阿里，住上綠城的房子”為夢想。彼時，綠城的產品結構是8：2，即80%高端產品和20%保障性產品。但經過市場洗禮和多年研發，如今，綠城的產品結構已經過渡到橄欖形，即2：6：2（20%高端產品，60%高性價比產品和20%安置房）。顯然，兼顧提高周轉速度和貢獻高利潤的產品結構更適應市場。

    事實上，綠城在艱難時刻創新孵化了多條產品線，這幾條產品線如今已經成熟，具備大規模落地復制的條件，包括以濟南、沈陽、天津、西安四座全運村為代表的“運動系列”；“公共交通+物業”復合開發模式的“楊柳郡系列”；以濱海文旅、城市耕讀、優學教育、健康頤養為代表類型的“小鎮系列”；以杭州鳳起潮鳴、上海黃浦灣為代表的“標桿系列”；規模相當于大中型房企的代建業務……這些都是綠城具備穿越周期能力的底氣。

    打造多元產品體系的同時，綠城早已啟動了“服務”加持。

    2003年綠城提出了“安定、美好”的居住理念。2013年提出美好生活綜合服務商的愿景，從“造房子”升級為“造生活”。2017年成立理想生活集團，2018年成立房屋科技集團，這是綠城的兩大服務平臺。其中，綠城理想生活集團以綠城園區為載體，整合養老、商業、城市更新等生活配套產業，為業主提供全生命周期的生活服務。綠城房屋科技集團，負責產品和技術研發、設計、施工、工程咨詢、房屋4S、檢測、配套產業等房屋全生命周期服務。

    產品線的完善和全生命周期服務體系建立后，接下來，張亞東要思考和解決的難題是，如何在放大品質的戰略地位的同時，穿越調控周期，做好規模和利潤的平衡，在混合所有制下滿足各方股東的訴求，實現穩定增長。

    提出“產品”四化建設

    為了在保住業主滿意度的同時，讓多元產品線復制擴張，綠城中國提出了對產品進行標準化、產業化、科技化和環保化的“四化建設”。

    產品標準化反映的是產品的成熟度和快速復制能力。接下來，綠城產品中心將與營銷、成本、供應商等環節上下游聯動，建立從設計到成本，再到工程、集采的標準化體系。對綠城而言，標準化不僅助推優勢產品的傳承與推廣，還能促成規模訴求與品質堅守的平衡。

    產業化可以實現成本的節約、效率的提升、質量的精細化控制，對房企來說是一次升級。同時可以實現拿地后快速開盤，開工后快速竣工，周轉率和投資收益也會成倍提高。

    科技化是應新的客戶需求而生，代表房地產行業未來新的競爭優勢。接下來，綠城將加強住宅智能化配置標準研究，與技術實力雄厚的企業合作。

    環保化方面，綠城將加強對不同地區綠色建筑政策的研究，培養團隊的綠色建筑意識，注重綠色建材的使用，通過科技手段提供健康的居住環境。

    據綠城方面透露，近期，張亞東主持召開了綠城中國未來三年規劃的重要會議，明確提出在綠城的管理體系中增加品質管理指標。比如產品產業化，三年達到什么樣的目標，每一年要有哪些成果出來；客訴部門對問題進行分類，倒推產品和服務的改進，建立問責機制和協調機制。

    正如克而瑞所示，綠城正通過產品四化建設，綜合提升產品溢價、優化成本、提速增效，促進規模的發展。