國家統(tǒng)計局1月21日發(fā)布《2018年1—12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5%，增速比上期回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。2018年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱國房景氣指數(shù)）為101.85，比11月份回落0.09點，已是連續(xù)第三個月回調(diào)。

    回顧2018年房地產(chǎn)整體運行形勢時，經(jīng)濟學家宋清輝向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者做出這樣的解讀：受去庫存政策的影響，2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。

    記者注意到，此次發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%；商品房銷售額149973億元，增長12.2%。

    自2016年商品房銷售面積迅猛增長后，房地產(chǎn)銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年商品房銷售面積為128495萬平方米，銷售額87281億元。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額達117627億元。2017年商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從全國市場看，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然是去庫存，從全國范圍看，房價上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續(xù)。一二線城市調(diào)控政策力度大，但上漲城市的數(shù)量依然較多。

    宋清輝指出，需要注意到，2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)背離，說明即使去年房地產(chǎn)整體調(diào)控政策趨嚴，但供給端卻依然較為活躍。但在近年來樓市調(diào)控主基調(diào)仍是“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在由快速擴張變得更為理性，無論是在拿地節(jié)奏上還是在開發(fā)速度上都在有所收縮。

    “銷售處于高位支撐了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。”張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析道，從全國房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產(chǎn)市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯收緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，房企的資金壓力依然較大。

    展望2019年，宋清輝認為，2019年樓市主基調(diào)仍是“房住不炒”。他預測，房地產(chǎn)未來還將長期保持收緊的狀態(tài)。一方面盡可能保障剛需購房者的實質(zhì)需求，另一方面增加炒房者的炒作成本。同時，房地產(chǎn)價格將進行控制，既要控制上漲幅度也要防止惡性下跌。

    值得一提的是，在上月召開的中央經(jīng)濟工作會議上，對2019年重點工作任務(wù)安排有七大項，其中在第七項“加強保障和改善民生”中提到，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

    《中國房地產(chǎn)市場2018年總結(jié)暨2019年展望報告》預計，2019年，全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，新開工、投資中低速增長”的特點，商品房價格“穩(wěn)”字當頭，并且不排除微幅下跌的可能。

    張大偉指出，2018年可以說是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。其中，10月24次，11月20次，12月20次，政策逐漸平穩(wěn)。全國多地在去年10月前頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸。在限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒。

    西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐長期關(guān)注樓市，他在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時預測道，2019年會是三大類走勢：一是前期熱點城市如北京、廈門，漲得早跌得早，今年有可能止跌回暖，但出現(xiàn)大漲的可能性很小。二是大部分二線城市，今年可能面臨震蕩，有些城市跌得早些，2019年有可能回暖，像西安等城市可能在2019持續(xù)走低。三是大多數(shù)前期滯脹城市（以三四線城市為主，也包括東北的一些二線城市），目前還在上漲的“收尾”階段，則今年可能是持續(xù)走低的趨勢。

    張大偉分析認為，從市場走勢看，已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩的趨勢，2018年12月雖然短期沖刺銷售有所上行，刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄，也是歷史上首次單月銷售2萬億。但從9-11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。他指出，除非出現(xiàn)突然的政策轉(zhuǎn)向，否則2018年的房地產(chǎn)銷售紀錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數(shù)據(jù)看，市場上漲以及乏力，樓市的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。