2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控。從上半年的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，到下半年的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。調(diào)控思路雖然發(fā)生變化，但調(diào)控的決心依然堅(jiān)決。

    雖然本輪自2016年9月以來(lái)的樓市調(diào)控政策不斷深入，但2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額近15萬(wàn)億元、銷(xiāo)售面積達(dá)17.17億平方米，均雙雙創(chuàng)下歷史新高。

    商品房銷(xiāo)售額在達(dá)到15萬(wàn)億元的歷史新高后，未來(lái)是否會(huì)再被突破？行業(yè)的天花板究竟在哪里？

    樓市銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高

    實(shí)際上，“市場(chǎng)化”的房地產(chǎn)業(yè)早已脫離了單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的范疇。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革20多年來(lái)，在改善百姓居住環(huán)境的同時(shí)，更是肩負(fù)著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、吸納貨幣的重要作用。

    從1987年深圳土地拍賣(mài)槌落起，中國(guó)房地產(chǎn)的商品化進(jìn)程才真正開(kāi)始。觀點(diǎn)地產(chǎn)報(bào)告顯示，1987年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值為382.62億元，在GDP中占比3.14%；而2018年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值上漲至59846億元，在GDP中所占的比例為6.65%。在32年的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模增長(zhǎng)了156.41倍，而GDP規(guī)模增長(zhǎng)是73.95倍。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)超國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1994年以前，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額均處于千億元以下，1994~2003年銷(xiāo)售額在1000億~8000億元之間。進(jìn)入2004年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額幾乎以每年1萬(wàn)億元的速度直線增長(zhǎng)。尤其是近幾年，更是實(shí)現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)。2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)8.7萬(wàn)億元，2016年為11.7萬(wàn)億元，2017年超13萬(wàn)億元，2018年達(dá)到近15萬(wàn)億元的新高峰。

    值得注意的是，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雖然分別創(chuàng)下14.99萬(wàn)億元、17.17億平方米的歷史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增速分別為13.7%、7.7%，2016年分別為34.8%、22.5%。

    此外，2018年商品房銷(xiāo)售額12.2%的增速，也是自1998年房改以來(lái)增速的第5低；銷(xiāo)售面積1.3%的增速，是1998年以來(lái)增速的第3低。

    行業(yè)天花板究竟在哪？

    而在當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，特別是另一大消費(fèi)市場(chǎng)——乘用車(chē)市場(chǎng)銷(xiāo)量增幅大幅滑坡的同時(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的天花板究竟在哪兒？15萬(wàn)億元的商品房銷(xiāo)售額是否會(huì)再被突破？

    在企業(yè)層面，部分房企公布的2019年銷(xiāo)售目標(biāo)，也體現(xiàn)出“穩(wěn)”的特點(diǎn)。

    如恒大2018年合約銷(xiāo)售5513億元，增速10%，2019年目標(biāo)為6000億元，增速8%；中海2018年合約銷(xiāo)售3012億港元，增速30%，2019年目標(biāo)為3500億港元，增速16%；富力2018年合約銷(xiāo)售1423億元，增速74%，2019年目標(biāo)為1600億元，增速13%……

    在“穩(wěn)”的主基調(diào)下，未來(lái)樓市的潛力在哪里？

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華均指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及棚改的推進(jìn)，未來(lái)樓市的潛力依然存在，市場(chǎng)銷(xiāo)售額突破15萬(wàn)億元的可能性較大。”

    值得注意的是，至2018年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%。

    不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)樓市將呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)分化的特點(diǎn)。“一些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，隨著棚改貨幣化的退坡，樓市將會(huì)出現(xiàn)降溫。而一些重點(diǎn)都市圈內(nèi)的核心城市，仍然保持著對(duì)外來(lái)人口的吸引，樓市依然有潛力。”

    中國(guó)指數(shù)研究院此前的報(bào)告也認(rèn)為，未來(lái)隨著我國(guó)人口總量增長(zhǎng)放緩，城市間的人口爭(zhēng)奪將是一場(chǎng)零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，同時(shí)重點(diǎn)都市圈也將成為人口的主要聚集地。

    可以預(yù)見(jiàn)，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及人口的持續(xù)導(dǎo)入，無(wú)疑將是帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng)的核心要素。