■本報(bào)記者 王麗新

    “今年3月份，市場(chǎng)上行相對(duì)’熱鬧’一些，但需求在3月份集中釋放后開始顯現(xiàn)疲態(tài)，這意味著需求反彈乏力。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，2019年上半年，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要為一線城市和區(qū)域中心城市）從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。

    另貝殼研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》指出，上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少，這意味著下半年購(gòu)房需求仍在，有一定的上行動(dòng)力。不過(guò)，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能。

    2019年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”、土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖苗頭。

    據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟(jì)南、青島、南京、武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都、重慶、杭州）二手房市場(chǎng)大幅調(diào)整后，需求開始釋放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷環(huán)比則增加52.3%，可見其已從底部走出。

    “上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂(lè)分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

    分水嶺出現(xiàn)在3月份。上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時(shí)，預(yù)期隨市場(chǎng)回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價(jià)下跌，其中二季度14城中9城業(yè)主報(bào)價(jià)呈現(xiàn)出較明顯跌幅。

    不過(guò)，在貝殼研究院重點(diǎn)關(guān)注的14城中，成都、武漢、南京二手房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)升溫。其中，成都同比增幅34%，處在14城前列。隨著成交回暖、預(yù)期改善，重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)普遍止跌。14城中除武漢、長(zhǎng)沙外，其余10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比去年下半年均有所上漲。

    在這一基礎(chǔ)上，重點(diǎn)14城二手房購(gòu)房者成交周期均有縮短，同時(shí)，買方話語(yǔ)權(quán)開始減弱。據(jù)貝殼研究院檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市2019年上半年業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比在2018年四季度的低位上上升，二季度14城中有一半的城市該比例重新下滑，但仍高于2018年四季度水平。同時(shí)，在2019年以來(lái)成交的房源中，議價(jià)空間現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

    值得關(guān)注的是，盡管上半年多個(gè)重點(diǎn)城市二手房“量?jī)r(jià)”有所提升，但同時(shí)，業(yè)主也加快了入市速度，因此二手房庫(kù)存并未下降。

    許小樂(lè)也提醒道，當(dāng)下市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫(kù)存”問(wèn)題。

    在貝殼研究院監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市二手房月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月，庫(kù)存下降的城市僅有上海和蘇州。

    “預(yù)計(jì)下半年情況可能會(huì)更加惡化一些。”許小樂(lè)表示，有些城市房源越來(lái)越難賣，二手房庫(kù)存將繼續(xù)增加。

    “市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以改善需求換房的時(shí)代，這一批人仍在看房，但可能由于政策限制，而沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交易。”許小樂(lè)表示，二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。但這股力量尚不能支撐房?jī)r(jià)大幅向上。因?yàn)槟壳爸攸c(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力，“穩(wěn)”是下半年的大主題也是市場(chǎng)面的常態(tài)。