謹(jǐn)慎拿地，是不少房企對(duì)于下半年的態(tài)度。在融創(chuàng)的業(yè)績會(huì)上，孫宏斌稱，公司下半年基本暫停拿地，“除非有特別好的機(jī)會(huì)，不然基本上在拿地這塊目前是停止的。”

    一身黑色的西裝配上粉色襯衫和領(lǐng)帶，8月27日下午業(yè)績發(fā)布會(huì)上的世茂集團(tuán)董事局（00813.HK）副主席、總裁許世壇，顯得格外自信。

    延續(xù)三年高增長的態(tài)勢(shì)，今年上半年世茂多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高，公司盈利能力暴漲。按照許世壇的預(yù)計(jì)，到了3季度公司就可以達(dá)到去年的銷售額，下半年3000億元的可售貨值只要完成37%就可以完成全年目標(biāo)。

    不過，許世壇并不對(duì)公司的規(guī)模和重回前十名有明顯的訴求。在回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí)，他稱，“以前有段時(shí)間，世茂拖累了前20強(qiáng)房企的平均增速。現(xiàn)在世茂自我要求為在銷售增速上超過行業(yè)平均水平即可。”

    許世壇甚至?xí)簳r(shí)不會(huì)上調(diào)公司今年2100億元的銷售目標(biāo)。“因?yàn)楣緦?duì)下半年還是比較謹(jǐn)慎的。房地產(chǎn)行業(yè)本身會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段，不要想著賺很多的錢。太高的利潤，已經(jīng)不可持續(xù)。”他認(rèn)為。

    事實(shí)上，不僅僅是世茂，越來越多的房企在今年半年度業(yè)績會(huì)上釋放了謹(jǐn)慎乃至收縮的信號(hào)。

    萬科（000002.SZ）將自身發(fā)展定義為“勻速運(yùn)動(dòng)”、避免大起大落；碧桂園（02007）（02007.HK）則稱，未來要看機(jī)會(huì)均衡布局、分散風(fēng)險(xiǎn)；一貫比較高調(diào)的融創(chuàng)中國（01918）（01918.HK）則聲稱，除非特別好的機(jī)會(huì)，不然下半年基本停止拿地。

    高速增長或?qū)⒉辉?/strong>

    當(dāng)下，排在世茂前面的前十強(qiáng)房企，正在普遍出現(xiàn)銷售增速的放緩。

    下滑指向前五強(qiáng)里的碧桂園和中國恒大（03333）（03333.HK）。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，碧桂園2019年上半年的全口徑銷售金額為3895.4億元，比2018年上半年的4124.8億元下降了近30%，總額達(dá)1229.4億元。恒大方面則比去年同期下降了7.4%，與2018年上半年24.6%的增幅形成對(duì)比，2019年上半年為2818億元。

    排在行業(yè)第三位的萬科，增速上也在放緩。2019年上半年3340億元的銷售金額，同比只增9.6%，比去年同期的9.9%略有下降。

    第二梯隊(duì)的保利（600048.SH）和融創(chuàng)，沒有逃過“有增量少增速”的情況。前者上半年銷售金額達(dá)2526.24億元，同比增長17.33%，遠(yuǎn)低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年實(shí)現(xiàn)2141.6億元，同比增長11.8%，也低于同期的76%的增幅。

    值得一提的是，前十強(qiáng)的房企里，今年上半年28%左右的銷售增幅已經(jīng)可以位居增幅前兩位。中海（00688.HK）和新城（601155.SH），增幅分別為28.7%和28.4%。華潤置地（01109）（01109.HK）26%的增幅居于第三位。

    不過，新城和華潤這兩家公司，2019年上半年銷售增幅與同期比出現(xiàn)了放緩。

    同萬科一樣，龍湖（00960.HK）和綠地（600606.SH）這兩家前十強(qiáng)公司今年上半年的銷售增長，也為個(gè)位數(shù)。龍湖的增幅為8.8%，綠地更少為3.1%。

    頭部房企如此，中小型房企則更為明顯。例如朗詩綠色地產(chǎn)（00106.HK），今年上半年的合約銷售僅為114.8億元，同比下降29.8%，只完成全年400億元目標(biāo)的三成不到。

    不過，綠地香港（00337）（00337.HK）董事局主席陳軍則認(rèn)為，“在當(dāng)下的環(huán)境下，不能用銷售規(guī)模增速去評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)，以往爆發(fā)式的增速將不再是常態(tài)。”8月22日，他回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí)表示，保持穩(wěn)健的發(fā)展才夠安全。

    不光是銷售的增幅放緩，也有房企出現(xiàn)了凈利潤增幅的放緩。

    融創(chuàng)是其中的一家，上半年凈利潤為112.9億元，增幅雖然達(dá)66.59%，但已經(jīng)比去年全年的250.96%明顯下降。遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377）則出現(xiàn)了連續(xù)下滑的情況，今年上半年僅為25.3億元，同比下滑6.86%，去年則同比下滑9.21%。

    從融資驅(qū)動(dòng)到經(jīng)營驅(qū)動(dòng)

    如何穩(wěn)健？越來越多的房企認(rèn)識(shí)到，手握充沛的現(xiàn)金流以及具備內(nèi)驅(qū)型生長力，是穿越周期的保證。

    至于原因，融創(chuàng)中國主席孫宏斌在業(yè)績會(huì)上的聲音可以作為注解。他稱，“按照現(xiàn)在的政策，融資端的嚴(yán)控可能是一個(gè)常態(tài)化的過程，下半年無論是商品房市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，房企的壓力還是比較大的。”

    因此對(duì)回款的強(qiáng)調(diào)，成為房企自我造血的方法之一。這也是今年房企業(yè)績會(huì)上的高頻詞匯。

    按照2019年上半年的回款率來看，碧桂園、保利等頭部房企均出現(xiàn)了不同程度的增長，前者為94.3%較去年上升了3%；后者為86%上漲了8%。

    “今年碧桂園都是用權(quán)益回款來進(jìn)行考核的。”碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會(huì)上表示。

    而萬科在考核回款時(shí)已經(jīng)不設(shè)定具體數(shù)字，取而代之的是細(xì)化到了各項(xiàng)指標(biāo)。在執(zhí)行時(shí)間上保持動(dòng)態(tài)，每個(gè)季度調(diào)整一次，為的就是促進(jìn)銷售和回款。“每天都是賣樓的好日子。”萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭稱。

    頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據(jù)旭輝控股總裁林峰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，“以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團(tuán)下半年的發(fā)展策略。”

    不過，從公布的回款數(shù)據(jù)來看，分化仍然存在。數(shù)值高的，比如萬科、碧桂園、旭輝等回款率在90%以上；中上的有綠城中國（03900）、陽光城等中型房企，在80%90%之間；而華夏幸福則為62%，盡管比去年同期上升16%，但數(shù)值并不高。

    “地產(chǎn)企業(yè)的造血能力比融資能力更重要，現(xiàn)金為王最核心的是企業(yè)自身的造血能力。”林峰指出。

    事實(shí)上，房企在今年更為強(qiáng)調(diào)銷售結(jié)轉(zhuǎn)。在綠地控股方面看來，“結(jié)算利潤相應(yīng)大幅增長，為公司整體業(yè)績?cè)鲩L發(fā)揮了基石性作用。”

    而銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳，業(yè)績相應(yīng)會(huì)出現(xiàn)下滑。比如招商蛇口，上半年166.87億元的營收同比減少20.49%；歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%。公司稱，“營收與業(yè)績下滑主要是當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)同比減少所致。”

    目前過千億營收的房企共計(jì)有4家，為恒大、碧桂園、綠地控股和萬科，達(dá)2270億元、2020億元、2015億元和1393億元。

    再降杠桿謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)

    手中有糧，相應(yīng)心中不慌。不過，不少房企則希望自身能夠更加安全。

    繼續(xù)降負(fù)債會(huì)是主要工作之一。

    去年上市的中型房企正榮地產(chǎn)（06158）（06158.HK）的主要經(jīng)營目標(biāo)之一就是降杠桿。公司的凈負(fù)債率已經(jīng)從2017年的183.2%降至2018年的74%，直到2019年上半年的70.8%。

    正榮地產(chǎn)副總裁兼CFO陳偉健8月26日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前公司內(nèi)部的控線是美元債融資成本控制在8%左右，銀行借款成本盡量控制在8%，總體財(cái)務(wù)成本要控制在7%7.5%之間。拿地上，凈利率要求是達(dá)到兩位數(shù)。

    不僅僅是正榮，頭部房企如萬科也對(duì)降杠桿提出了要求。在萬科看來，融資收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)肯定有影響，公司需要根據(jù)外部情況來調(diào)整經(jīng)營節(jié)奏，控制好負(fù)債率。

    謹(jǐn)慎拿地，是不少房企對(duì)于下半年的態(tài)度。融創(chuàng)為典型。在業(yè)績會(huì)上，孫宏斌稱，公司下半年基本暫停拿地，“除非有特別好的機(jī)會(huì)，不然基本上在拿地這塊目前是停止的。”

    “下半年對(duì)小房企來說壓力較大；對(duì)大房企來說，如果負(fù)債率較高，壓力也較大，世茂會(huì)謹(jǐn)慎投資。”在8月27日的發(fā)布會(huì)上，許世壇表示。

    萬科則對(duì)地塊的利潤等提出了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)要求。比如凈負(fù)債率要低于40%以下，IRR達(dá)到20%，凈利率達(dá)到12%，此外還要根據(jù)每個(gè)城市的限價(jià)來做地塊后期價(jià)格的測(cè)算。

    在這些房企看來，手握現(xiàn)金流不能再重要了。從2019年的數(shù)據(jù)來看，萬科在手現(xiàn)金為1438.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債；碧桂園為2228.4億元，對(duì)于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到2倍。

    部分房企對(duì)多元化的態(tài)度，也開始謹(jǐn)慎。萬科強(qiáng)調(diào)的是收斂聚焦，提升鞏固基本盤。恒大則是以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，旅游和健康為兩翼，新能源汽車為產(chǎn)業(yè)布局，但是近五年內(nèi)不會(huì)有其他多元化業(yè)務(wù)的布局。融創(chuàng)專注于地產(chǎn)主業(yè)，文化和文旅處在培育期。

    究其原因，一方面是多元化業(yè)務(wù)本身需要的戰(zhàn)略性投入高。此外多元化業(yè)務(wù)需要時(shí)間的沉淀，未必能成為收入的重要來源。萬科2019年上半年，95.5%的營收來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了物業(yè)板塊盈利，物流板塊與成本持平外，其他板塊基本虧損。