“今年有400家房企破產”“平均每天1.5家房企破產”“80%開發商會死掉”……近期，關于“房企破產”的話題再次成為輿論關注焦點。

    那么，今年房企究竟破產了多少家？市場真的進入“大洗牌”階段了嗎？中指研究院統計顯示，截至今年11月，共有330家房企發布了破產相關文書，但真正破產的房企僅有43家，其余均為各種流程公告，包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。

    58安居客房產研究院首席分析師張波也向《每日經濟新聞》記者表示，從數據來看，今年房企破產數量和往年相比并沒有明顯增加，但這并不代表房企的破產規模會一直保持這一水平。隨著房地產去產能的深化，房地產金融側從緊的持續，以及行業集中度不斷提升，未來房地產行業的整體淘汰率仍將提升，預計淘汰房企的規模會呈現不斷增長趨勢。

    今年僅43家房企真正破產

    截至今年11月，在人民法院公告網以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書，以企業為單位來看的話，剔除部分重復企業及非房地產企業，共計330家房企發布了破產相關文書。

    但并不意味著上述330家房企已經破產。中指研究院表示，今年以來真正破產的房地產企業僅有43家，其余均為各種流程公告，包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。

    事實上，房地產企業的破產是一個漫長的過程，目前這330家發布破產文書的房企中，大部分僅進入初期階段。據中指研究院統計，330家發布破產文書的房企中，190家為法院發布第一次債權人會議召開通知，占比為57.6%。在多次債權人會議后，債權人才能決議出究竟是繼續執行破產清算程序，還是申請重整或和解，此時并不能判定企業是否會破產。

    而且，330家發布破產文書的房企中，涉及重整的共計56家，這其中27家的重整計劃已獲法院裁定批準，這意味著這些企業已經成功存續下來。

    數據來源：中指研究院制圖：每經編輯魏文藝

    值得注意的是，今年發布破產文書的房企主要分布于長三角與珠三角城市群。據中指研究院統計，分地區來看，申請破產的房企中，位于長三角與珠三角兩個城市群的占比分別為25.76%和17.27%，兩個區域占總數量的43%。

    為何破產房企多集中長三角、珠三角城市群？中指研究院分析認為，長三角、珠三角等熱點城市及城市群吸引了大量房地產開發企業進入，區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難；加之長三角及珠三角區域投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。

    《每日經濟新聞》記者查詢歷史資料發現，即便是在2009年、2015年等房地產市場較好的年份，每年也有近300家左右房企發布破產相關文書。據統計，目前我國有近10萬家房地產企業，按每年300家房企破產計算，也只占0.3%。

    中小房企陷資金困局

    從統計來看，今年發布破產文書的房企多為中小企業。張波分析稱，房地產行業從20年前商品房每年僅成交1億平方米的規模上升到2019年的18億平方米以上規模，整體規模已然見頂，“大躍進”時代已去，行業進入“大浪淘沙”時期，淘汰中的中小房企占比自然會高。

    另一方面，除非是地方龍頭、或者有著獨特資源優勢的小房企，一般來說，小房企在未來5~10年會面臨較大概率的被淘汰現實。因此，小房企的規模化訴求成功的概率相對較低，更多是體現在為了更長遠“活下去”所進行的自身激勵。

    “企業自身管理制度落后、運營效率較低，市場火熱的上行期階段，銷售業績快速增長，掩蓋了自身‘內功’先天不足的缺陷，一旦市場進入平穩或下行期，企業的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。”中指研究院分析稱。

    相比小企業而言，部分規模相對較大的房企，因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題，資金鏈也出現了問題。

    近一年陷入資金困境的部分房企數據來源：中指研究院

    美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，房企破產與今年房屋銷售情況不算太樂觀有關，尤其是上半年，全國商品房銷售面積是負增長的。此外，房企自身的融資能力將直接影響共資金鏈的情況，大房企在融資方面更有優勢。據同策研究院監測，今年前10個月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區間在7.33%~15.5%，其中13筆融資利率超過10%。

    隨著國內融資渠道持續收緊以及融資門檻大幅提高，今年房企大舉赴海外發債。中指研究院統計顯示，今年1月~11月，房企海外債券發行規模為4603.4億元，同比增長33.6%，較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個百分點。

    實際上，近年來房企海外發債持續高位運行。據克爾瑞研究院統計，房企海外發債利率方面，加權票息從2017年的6.7%升至2018年的7.5%，再升至2019年的8.2%，中小企業受規模、土儲量、企業背書等影響，融資成本更加高昂。

    據企業公告，今年不少企業海外債利率遠超機構平均值，高達13%。今年年初，當代置業發行了1年半到期的3.5億美元海外債，利率高達15.5%。此外，鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等房企今年的海外融資成本同樣高企。

    一位不愿具名的頭部房企人士告訴《每日經濟新聞》記者：“國內錢不好融，海外錢成本高，能融到也不錯了，有大量土儲、信用背書的大房企融資都不太樂觀，更別說中小房企了。年年都說難，但都得想辦法過來。”

    張波認為，中小房企的自身品牌優勢和信用等級往往不如大型品牌房企，融資的通路也會較窄，這就造成了通過金融機構正常融資的難度普遍頗大，同時也缺乏更多有效融資渠道。對于中小房企來說，控制自身財務的風險性顯得更為重要，首先必須是活下去，其次才是如果更快規模化。當然，在行業淘汰率不斷提升的當下，在房地產金融政策從緊的大背景下，中小房企融資難的問題還將持續存在。