本報記者 王麗新

    “房地產高速增長時代已經過去。”近期在港上市內地房企密集亮出2019年成績單，多家房企管理層都釋放出這樣一個共識。在緩增長時代疊加疫情影響下，同比15%以內的規模增速是大多數房企的選擇。

    在這一戰略選擇指導下，今年一季度，頭部房企整體放緩了投資步伐，縮減了拿地比重，反而忙于賣房子搶回款，關注現金流和利潤；第二梯隊房企則為了規模發展抓住窗口期拿地；還有一部分房企陷入資金困難。

    克而瑞地產研究的監測數據顯示，2020年一季度，百強房企平均拿地銷售比降至0.28（2019年為0.37），較去年、前年都有明顯下滑，百強房企投資金額門檻下降10%，且仍有近兩成房企沒有拿地，房企的主要精力放在“抓銷售、促回款”上。

    “前幾年為了實現高速發展，我們每年拿出權益銷售額回款的50%-60%用于拿地投資，今年將這一比重調整降至40%。”某知名房企高管向《證券日報》記者透露，相應的，今年的銷售目標增速也不足15%，相比拿地規模，今年更關注銷售回款，因為下半年有債務到期，在手現金不足將會失控。

    頭部房企放緩投資步伐

    面對疫情之下的市場，處在不同發展階段的房企有不同判斷，相應的，拿地投資策略分歧也較為明顯。

    中國指數研究院報告顯示，一季度，全國300個城市土地市場整體供求較去年同期下行，出讓金同比降近兩成，樓面均價增加一成，溢價率下降1個百分點。分城市來看，一線城市供求雙降，北京賣地收入近673億元居首；二線城市供應量同比縮水，成交均價基本持平；三四線城市供求量及出讓金均降，均價小幅上升。

    “在拿地集中度方面，龍頭房企強化銷售，操盤金額集中度達到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊企業新增貨值集中度高于銷售。”克而瑞方面表示，TOP10房企拿地態度最為謹慎，拿地銷售比為0.22，恒大、萬科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1；TOP11-TOP20房企拿地銷售比達到0.47，其中綠城、招商、旭輝相對積極，第二梯隊沖規模的勢頭依舊強勁。

    “房企所處的位置、現金流狀況決定了不同的戰略選擇，有條件沖擊更高業績目標的房企選擇投入資源擴展規模。”貝殼研究院新房分析師潘浩向《證券日報》記者表示，而已經達到一定規模的企業往往“降速換擋”，一方面保持穩定增長，另一方面優化債務結構、儲備優質土地資源，已確保企業長期穩健運營。

    整體來看，與2019年相比，百強房企拿地金額下降23%，超過半數房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷售TOP51-TOP100的企業，平均降幅接近四成。

    “頭部房企本身資源儲備豐富，出于謹慎一季度放緩了拿地步伐。”資深房產評論員陳雷在接受《證券日報》記者采訪時表示，現金相對充裕的中型房企為了擴規模，在融資相對寬松和拿地相對容易的當下加緊投資，試圖開拓出彎道超車的機會。至于沒有拿地的兩成房企則是出于生存考慮，之前可能擴張過快導致如今現金流吃緊，抓回款才是其當前重中之重的工作。

    轉戰一二線城市補倉

    “在疫情導致銷售大幅下滑，現金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國企、央企穿越周期的優勢凸顯。比如華潤、首開、招商等一季度拿地銷售比高于1，遠超行業平均水平。”克而瑞方面表示，此外，在多數民企維穩現金流之下，浙系房企逆勢“搶地”表現突出。典型的如綠城較去年同期增長277%，延續了投資加碼的態勢。

    拿地戰略分化之外，《證券日報》記者注意到，從拿地分布來看，集中于核心一二線和部分強三線城市，如溫州雖受疫情影響嚴重，但房企補倉意愿依舊強烈。

    “在上一輪‘去庫存’的背景下，三四線城市受到了更多的關注，但從人口流動、產業布局、都市圈規劃等多方面考量，一二線城市的土地資源對于房企而言長期價值更高、抵御風險能力更強，因此近兩年房企特別是頭部房企有明顯向一二線城市轉移注意力的傾向。”潘浩向《證券日報》記者如是表示。

    “龍頭房企更為關注核心的一二線城市土地，一季度沒有急于拿地而忙于銷售抓回款，也可能是出于接下來并購機會增加的考慮，不見得必須要從公開市場拿地。”同策集團首席分析師張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，比如有一些激進拿地的中小房企，接下來市場惡化就會成為大型房企個別項目的并購對象。

    “房企在2020年投資拿地上，一些優質地塊必然在權益比例上提升，控制‘合作開發’的空間，有錢留著自己賺，而不是替別人白忙活。從當前市場特點與企業策略整體表現來看，大部分品牌房企正在回歸市場基本面相對不錯的一二線城市。因此，一二線城市的優質地塊的投資權益必然會上升。”張宏偉向《證券日報》記者表示，“從市場預期角度來看，市場沒有我們想的那么壞，到4月中旬銷售回款會趨于正常，屆時房企投資將會積極一些。”