近來(lái)，身邊很多朋友都在討論的一個(gè)話題，就是在疫情過(guò)后，在刺激經(jīng)濟(jì)、貨幣大寬松的優(yōu)渥背景下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲一波。

    地產(chǎn)人的朋友圈為此不斷播撒各種“好消息”：從深圳的2000萬(wàn)級(jí)豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場(chǎng)“小陽(yáng)春”，再到銀行下調(diào)房貸利率。所有這些信息似乎都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時(shí)候了。

    對(duì)此，大家各抒己見，說(shuō)什么的都有。由于很多朋友所處地域不同，主觀感受相去甚遠(yuǎn)。這幾天，全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布了，借此我們可以分城市看一下全國(guó)大部的情況。

    根據(jù)數(shù)據(jù)寶的整理，3月份全國(guó)多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化。我們先來(lái)看上漲的城市。

    總體來(lái)說(shuō)，杭州的漲幅最引人關(guān)注，環(huán)比上漲高達(dá)11.53%，南京漲幅8.16%，鄭州漲5.89%。

圖片來(lái)源：數(shù)據(jù)寶

    事實(shí)上，經(jīng)歷了貨幣化安置的普漲，目前全國(guó)房?jī)r(jià)總體已經(jīng)較高，而人口持續(xù)流入就成為了最大的變數(shù)。

    有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果一個(gè)城市，人口每年都流入1%以上，那么積累一段時(shí)間房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。打個(gè)比喻，房子如同城市的股票，人口持續(xù)流入，就相當(dāng)于公司基本面，凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。

    做過(guò)股票的人都知道，股票市場(chǎng)最怕什么呢？就是高估，如果盈利增速不及預(yù)期，甚至突然虧損，這時(shí)候就造成了戴維斯雙殺，業(yè)績(jī)和估值雙雙下挫，股價(jià)大幅回落。

    其實(shí)，樓市也是如此。一旦人口流入不及預(yù)期，或者出現(xiàn)人口的反向流出，再疊加高估值，那么房?jī)r(jià)就必然出現(xiàn)較大回落。我們看上述這些城市，杭州、南京、鄭州都是人口流入的重點(diǎn)城市。這種情況下，即便高估值，也能夠在持續(xù)的增長(zhǎng)中逐漸被化解。

    其他漲幅榜城市中，蘇州漲了2.28%。此外，石家莊，揚(yáng)州，成都，重慶，沈陽(yáng)，長(zhǎng)沙，三亞，合肥，南昌這幾個(gè)城市微微上漲。

    反觀3月份均價(jià)下跌的榜單，更多知名城市上榜。其中，上海環(huán)比跌了5.85%，北京跌2.85%，廣州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，濟(jì)南跌2.22%，此外下跌的知名城市還有天津，青島，西安，海口，太原，蘭州。

圖片來(lái)源：數(shù)據(jù)寶

    首先不得不提大家關(guān)注的房?jī)r(jià)標(biāo)桿——北上廣深。看似四個(gè)典型的一線城市全線下跌，但還應(yīng)該具體劃分，比如北上情況就更為貼近，廣深也可以各自細(xì)致探討。

    北京上海作為超一線大都市，方向既定，就是人口控制，不允許再大幅增長(zhǎng)。這好比公司業(yè)績(jī)被設(shè)定天花板之后，估值自然要下調(diào)，至少不能再漲。這個(gè)預(yù)期已經(jīng)非常明確，所以每每有人說(shuō)“一二線可以投資，三四線不行”其實(shí)都是典型的從眾行為。

    地產(chǎn)人鼓噪一線房?jī)r(jià)回調(diào)可期、市場(chǎng)加速回暖BLABLA，多少有給自己撐腰打氣的意味，因?yàn)榇蠹叶记宄衲陼?huì)很難。

    統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月7日已公布2019年年報(bào)的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規(guī)模總額同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個(gè)百分點(diǎn)。

    屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200榜單，年度銷售目標(biāo)完成率僅為12.41%。

    所以說(shuō)，對(duì)于人口設(shè)限，房?jī)r(jià)極高，落戶又極難的北京上海，已經(jīng)不再具備上漲的潛質(zhì)，未來(lái)一段時(shí)間大概率就是穩(wěn)中有落。其實(shí)北京上海局部數(shù)據(jù)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了10-20%，接近2017年水平。如果著急賣房，很多高端房產(chǎn)的價(jià)格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入門級(jí)的老破小依然堅(jiān)挺，因?yàn)檫@些房子代表了一個(gè)城市的門檻。

    至于廣州和深圳，雖然均處于人口流入階段，但近況卻迥異。

    受疫情影響，作為以外貿(mào)為主的廣州，今年想必會(huì)有很多企業(yè)和個(gè)人難逃困厄，這些因素聚積下會(huì)對(duì)城市的房?jī)r(jià)和預(yù)期，造成很大的殺傷；相比之下，深圳則完全另一番景象，其引以為傲互聯(lián)網(wǎng)和金融的雙輪驅(qū)動(dòng)，不僅受疫情影響小，人口的快速涌入更加助推城市人氣，所以深圳的房?jī)r(jià)弄不好還得漲。

    現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)也印證了這點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房平均單價(jià)為71790元，位居全國(guó)第一。就在4月5日上午9點(diǎn)，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的N5棟公寓，單套總價(jià)2900萬(wàn)起，共計(jì)54套。開盤半天，全部售罄，吸金總額高達(dá)23億元。值得注意的是，這次銷售“不接受退房”，即這23億元扎扎實(shí)實(shí)地買下了。

    而這已是太子灣·灣璽年內(nèi)的第三次開售。3月7日，首推70套N3公寓，2000萬(wàn)起步，當(dāng)日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200萬(wàn)起步，8秒售罄。

    對(duì)此，有網(wǎng)友指出：這是深圳，你要相信。

    至于其他二線龍頭，如以產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)劃分，外貿(mào)為主的城市今年肯定受影響；制造業(yè)和能源為主的城市也不會(huì)好過(guò)；而像杭州以互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為主，反而可能迎來(lái)大發(fā)展。

    以人口流向來(lái)看，人口大省的省會(huì)，如果沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)城市，虹吸作用下會(huì)比較強(qiáng)勢(shì)，比如南京，鄭州，西安；如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)多中心競(jìng)爭(zhēng)，比如山東的濟(jì)南和青島，遼寧的沈陽(yáng)和大連，四川的成都和直轄市重慶，將會(huì)稀釋人口流入的力度，房?jī)r(jià)漲幅自然會(huì)受到牽連。

    面積接踵而來(lái)的危機(jī)，當(dāng)人們看到歐美主要經(jīng)濟(jì)體如多米諾骨牌般紛紛倒下時(shí)，原本鼓噪的所謂疫后“報(bào)復(fù)性反彈”論調(diào)已鮮有提及。美國(guó)前國(guó)務(wù)卿基辛格近日撰文稱，我們恐怕回不到從前了――本次疫情將深遠(yuǎn)改變世界。后疫情時(shí)代，人們將重新評(píng)估資產(chǎn)，重估經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，重估未來(lái)。

    自恒大打響線上賣房第一槍，已有數(shù)百家房企跟進(jìn)，就連網(wǎng)絡(luò)帶貨女王薇婭也被房企請(qǐng)來(lái)賣公寓，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷方式正在經(jīng)歷顛覆性改變。

    “目前房企最緊要的工作還是要保證現(xiàn)金流的暢通，保證能夠正常運(yùn)營(yíng)；其次多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)工，房企要在做好防控，保證安全的情況盡快復(fù)工，恢復(fù)線下銷售。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，房企在恢復(fù)線下銷售的情況下，還可以結(jié)合線上工具私域流量等工具進(jìn)行蓄客，為銷售做好鋪墊。