本報記者 王麗新

    8月27日，北京順義區(qū)有3宗地塊競價入市，其中2宗為商住用地（32號、33號）和1宗為居住用地（34號），總起價85.76億元，總成交價為88.12億元。值得注意的是，本次出讓三宗地塊中有兩宗地塊底價成交。

    據(jù)悉，32號商住地吸引了“城建+首開+旭輝”聯(lián)合體參與競價；33號商住地吸引了平安不動產(chǎn)、北京城建兩家房企參與競價；34號純住宅地吸引了“新城+合生”、平安不動產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、“首開+城建”等房企參與競價。

    最終，“城建+首開+旭輝”聯(lián)合體以底價31.18元億競得32號地塊；平安不動產(chǎn)以24.34億元底價摘得33號地塊；路勁地產(chǎn)以32.6億元成交34號地塊，溢價率7.8%。

    “此次出讓的三宗地塊均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)棚改區(qū)，地塊周邊為工業(yè)園區(qū)，整體配套情況一般，周邊缺乏大型商業(yè)配套設(shè)施，距離最近的地鐵15號線也有一定距離。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，周邊分布有北京城建北京合院、御河壹號莊園等項目，均價在4.7萬元/平方米-4.8萬元平方米，而本次出讓的三宗地塊住宅部分容積率均為1.6，預(yù)計在項目打造上或?qū)⒋蛟斓兔茏≌?/p>

    “今日成交的三幅地塊樓面價在1.5萬元-2.1萬元/平方米之間。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，周邊二手房市場價格約為3.4萬元/平方米，新房價格為4.7萬元/平方米左右，當(dāng)前樓面價仍有利潤空間。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，結(jié)合地塊價值特點，可以預(yù)判該區(qū)域或?qū)l(fā)展成為中等剛需及改善居住片區(qū)。

    “2020年以來，北京順義區(qū)共成交5宗住宅用地，成交樓面均價為17716元/平方米，平均溢價率3.9%。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，今日路勁地產(chǎn)競得的一宗地塊成交樓面價為21190元/平方米，是今年以來順義區(qū)成交的最高樓面價，位居順義區(qū)歷史成交樓面價第11位，而順義區(qū)歷史最高成交樓面價為2017年6月份由萬科競得的一宗地塊，成交樓面價為4.5萬元/平方米。

    對于路勁地產(chǎn)和平安不動產(chǎn)等企業(yè)進(jìn)軍北京順義樓市背后的邏輯，潘浩向《證券日報》記者表示，路勁擅長在城市近郊開發(fā)中低密度剛需項目，今日競得地塊屬于其擅長范圍內(nèi)的操作。平安為投資公司，未來將尋求具有開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)驗的企業(yè)合作開發(fā)此項目，預(yù)計將以現(xiàn)金流回款為主要目標(biāo)。

    “房企對片區(qū)未來產(chǎn)品打造的認(rèn)知就存在較大差異，在含商業(yè)地塊的打造上也存在著較大的技術(shù)壁壘，這造成了三宗不限價宅地中含商業(yè)地塊報名者寥寥，而平安不動產(chǎn)、路勁地產(chǎn)從投資能力、風(fēng)控能力、投后管理能力等多方面均有較強實力。”中指研究院土地云事業(yè)部首席分析師孫超向《證券日報》記者表示，就順義地區(qū)來說，今年一共只成交了5宗綜合用地，相比北京上半年的火熱的土拍市場形成鮮明的反差，且經(jīng)過上半年的長時間火熱表現(xiàn)后，這個時間段拿地價格會有所下降，降低土地成本。

    不管怎樣，從北京土地市場的表現(xiàn)來看，陳霄向《證券日報》記者表示，進(jìn)入2020年，不限價地塊供應(yīng)逐漸增加，新房市場未來的格局或?qū)⒚媾R調(diào)整，限競房或?qū)⒅饾u退出歷史舞臺。

（編輯 孫倩）