要說2021開年第一波樓市水花是什么？

    一定是2020年最后一天，央行下午3點(diǎn)在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知”。

    房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”

    這是繼“三道紅線”之后，國(guó)家在構(gòu)建“房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策”方面出臺(tái)的又一重磅政策。

    它的主要內(nèi)容是：給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

    房貸“兩道紅線”01第一道紅線“房地產(chǎn)貸款占比”

    第一道紅線，是“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

    大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

    02第二道紅線“個(gè)人住房貸款占比”

    第二道紅線，是“個(gè)人住房貸款占比”，是個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

    大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

    此次政策出臺(tái)，意味著對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)一步調(diào)控；在與銀行之間的緊密聯(lián)系中，我們也不難發(fā)現(xiàn)政策在防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。未來七大國(guó)有銀行將承擔(dān)起“房貸主渠道”的作用，他們的房貸市場(chǎng)份額將大幅度提高。

    新規(guī)不會(huì)影響2021年房?jī)r(jià)

    面對(duì)2020年這朵樓市最后的水花，不少朋友存在疑問：新規(guī)究竟會(huì)不會(huì)影響2021年的房?jī)r(jià)呢？

    其實(shí)不用那么擔(dān)心。

    新政對(duì)地產(chǎn)融資邊際影響不大，因?yàn)槿ツ晗掳肽昃烷_始收緊。今年下半年以來，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)推進(jìn)，反復(fù)提及“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

    從實(shí)際政策來看，8月份“三道紅線”，此后銀行涉房貸款、地產(chǎn)債、信托等都有一定程度收緊。本次房地產(chǎn)貸款集中度管理，地產(chǎn)邊際影響不大。

    房地產(chǎn)信貸總盤子變小，2021年樓市必然承壓，但沖擊不會(huì)太大。根據(jù)受影響的銀行調(diào)整數(shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年將減少個(gè)人房貸4000億左右，按照50%首付規(guī)模來看，最高可能拖累商品房銷售7000億-8000億。

    要知道，2019年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售總額高達(dá)16萬億。相比而言，影響其實(shí)不大。

    央行住房金融“安全線”與個(gè)人家庭住房貸款安全線相近。對(duì)個(gè)人住房貸款而言，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30%，這被視為一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的“安全線”，這次調(diào)控中7家大型銀行的“個(gè)人住房貸款占比”調(diào)控線是總貸款的32.5%，說明央行也把國(guó)有銀行“總貸款的30%”附近，視為一個(gè)國(guó)家“住房金融”的安全線。

    巧妙的耦合，無論對(duì)一個(gè)家庭還是對(duì)一個(gè)國(guó)家來說都是利于長(zhǎng)期穩(wěn)定健康。短期的調(diào)整以后，市場(chǎng)將趨向于穩(wěn)定，房貸新政不會(huì)再對(duì)市場(chǎng)造成大的波動(dòng)。

    值得一提的是，這兩道紅杠以后，對(duì)普通購房者而言：意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策，拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

    央行通知給出了“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”的計(jì)算公式：

    對(duì)于房貸額度空間很小的銀行，其貸款利率可能會(huì)比較高一點(diǎn)；對(duì)空間比較大的銀行，其貸款利率可能會(huì)低一點(diǎn)。

    “總體來講，優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)成為歷史，未來或許會(huì)長(zhǎng)期走高。”

    2021這些變化要知道

    不僅是房貸新規(guī)，其實(shí)在2021年，很多政策的發(fā)布與變化已經(jīng)從“預(yù)備開啟”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;正在進(jìn)行中了”。

    因?yàn)椤睹穹ǖ洹芬呀?jīng)于2021年1月1日正式實(shí)施，跟房產(chǎn)買賣相關(guān)的法律也進(jìn)行了重大修改，這就很可能在房?jī)r(jià)、買房意愿或者其他風(fēng)險(xiǎn)方面有所影響。

    租房租期最長(zhǎng)不得超過20年

    租房租期最長(zhǎng)不得超過20年，不能單方面提高租金，不能驅(qū)趕承租人。今后在租房方面有了更人性化的規(guī)定。

    根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過20年，超過部分自動(dòng)失效。當(dāng)然包括房子，也包括車位，有些開發(fā)商租給你40年，那是不合法的，你也要注意了。

    抵押房不解押可直接過戶

    抵押當(dāng)中的房子，不用解押便可以直接過戶了。從2021年開始，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

    住宅70年到期后可自動(dòng)續(xù)期

    這個(gè)定了，但是費(fèi)用還沒有定。但對(duì)于商辦40年產(chǎn)權(quán)到期后是否可續(xù)期，目前好像還沒有明文規(guī)定。買房的時(shí)候一定要注意年限。

    “居住權(quán)”和“所有權(quán)”別傻傻分不清

    “居住權(quán)”與“所有權(quán)”分離，買房時(shí)要分清楚。你可以只為了住單購買居住權(quán)，你想獲得收益你就買所有權(quán)。提醒大家有居住權(quán)的房屋要慎買，除非你不想買來住。

    2021年的住房政策在《民法典》的作用下變化還是比較大，畢竟房子是大宗交易，也直接與我們的生活密切相關(guān)。

    買房難不難？更重要的是清晰新政變化，才能更好抓對(duì)時(shí)機(jī)購入心儀的房源。