本報記者 王麗新

    2月24日，青島自然資源和規劃局官網發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》公告，要求嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

    一時之間，青島之外，鄭州、天津近期也有相關文件流出，均涉及住宅用地“兩集中”出讓政策，即以“集中供地”模式出讓土地。另據一份內部流出文件顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

    一位業內人士向《證券日報》記者提供的上述文件顯示：對大型房企來說，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多地塊土地競爭，不能用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源；對中小房企而言則有更多選擇余地，可以避開房企直接競爭而獲得土地開發機會。

    合理控制土地溢價率？

    “這是土地供給端長效機制的重點內容。目前，金融端已經建立了‘三道紅線’、‘五類分檔’的制度，調控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

    “過去，土地供應隨機、沒有規則，導致供地計劃沒約束，熱點城市供地計劃也往往完不成。對于開發商來說，有一宗地掛牌，就去搶，因為不知道未來還有沒有地供應，在哪里供應，什么時候供應，是不是自己想要的等。公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地。這就造成了高地價，后面的高房價也難以控制。”李宇嘉向《證券日報》記者直言，有了這個規則，開發商就可以明確知道，未來有幾批供地，要供在哪里，是否要去拿。這就如同“三道紅線”一樣，有了明確的規則，房企就知道可不可以去融資，融資空間還有多大。

    “在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對房企的資金會產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，尤其若是在“北上廣深”一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩運行。

    陳霄進一步向《證券日報》記者表示，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關系上將會產生一定的影響，對于像深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或將能短期內緩解供需失衡的情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產生一定的抑制作用，落實了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

    考驗房企綜合“素質”

    不過，中原地產首席分析師張大偉則向《證券日報》記者坦言，分撥集中出讓住宅用地也可能造成優質土地集中哄搶，龍頭房企很可能害怕錯過補倉機會而搶地王，非熱點地塊很可能出現流標。

    “當然，中小房企開發商也可能因此而‘撿漏’，變得‘有肉吃’。”上述人士向《證券日報》記者表示，但這其實對房企融資和運營能力提出了更高要求，集中支付土地款之余，還要調整產品供貨體系，避免銷售節奏被打亂。

    “‘兩集中’供應住宅用地政策一旦執行，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰。”陳霄向《證券日報》記者表示，在去年“三道紅線”新規的加持之下，房企銷售回款的任務更加艱巨，對房企銷售端來說將面臨新的調整。同時，也有利于促進房企謹慎理性拿地。

    “無疑，資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業可能面臨更大的沖擊，企業分化將進一步加劇。”中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶向《證券日報》記者表示，為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業可采取聯合拿地的方式，共擔資金壓力。

    “面對單次大量供地時，在資金有限的情況下如何做取舍，需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指研究院向《證券日報》記者指出，另一方面，22城多為房企的戰略布局城市，假設這些城市的供地節奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同區域及城市的潛力、市場周期進行精準研判。

    “整體來看，22城集中供地的政策若真正落地實施，將會對行業和房企帶來深刻影響，可以有效地抑制地價走高，對于房企的資金能力以及運營能力提出更高的要求。”陳霄向《證券日報》記者表示，房企需要加速戰略調整，保證現金流充足，同時提升產品力，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

（編輯 張明富 上官夢露）