本報記者 王麗新

    （圖為正榮總部樓）

    “規模、利潤和財務每一個指標都很重要，正榮地產（以下或簡稱正榮）要實現高質量的發展，要向管理要紅利。”3月29日上午，在2020年業績說明會上，正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》等媒體表示，“2021年的銷售目標是1500億元，我們有信心完成。2021年，正榮要做到穩中有進，均好發展。”

    進入千億陣營后，正榮地產便提出“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。2020年業績報告，是正榮地產交出的第二份“新三年戰略”答卷。

    截至2020年底，正榮地產實現營業收入361億元，同比增長11%；凈利潤35.6億元，同比增長15%。“正榮地產注重長期主義經營理念，繼續堅持高質量發展戰略。”正榮地產管理層表示，接下來，公司將通過提升運營效率加快回款速度，以及多元化融資渠道降低融資成本等多種手段保證財務盤面穩健，預計2022年將全面降至綠檔。

    土地儲備貨值達5000億元

    實施“1+6+X”戰略，深耕區域全國布局，依然是正榮地產投資布局戰略。

    截至2020年12月31日，正榮地產總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。公司項目主要分布在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位于一、二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比為2019年的穩步上升。

    據了解，2020年正榮地產新增土儲總建筑面積達到714萬平方米，新增項目46個，權益比和并表比分別達到70%和81%。新增的土儲中有77%來自一、二線城市，43%位于長三角地區，31%位于海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。

    在長三角地區中，正榮地產2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續深耕，并擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、昆山等地。同時，2020年正榮地產在大灣區亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優質地塊。

    “'兩集中'出讓土地政策對行業影響是利好，會降低地價提升利潤空間，正榮有14個城市涉及’集中供地’，這一制度考驗房企資金運作能力，正榮地產相對比較有優勢。”正榮地產管理層表示，接下來正榮依然會維持60%以上權益比，遵循“布局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。

    管理層表示，未來拿地投資將繼續注重利潤空間，投資回報率依然是拿地的重要標準，今年也要考慮全盤去化周期能力。

    明年將轉為“綠檔”

    融資方面，2020年，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地產通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。

    報告期內，正榮地產加大了銀行借款和境外優先票據的發行，成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%；總戰略授信達到2549億元人民幣，外幣債額度達到3.4億美元。

    此外，公司還通過債務置換優化境內公司債、境外美元優先票據及境外人民幣點心債的發行成本。這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。2021年一季度，境外融資成本下降在6.63%至6.7%之間。

    據了解，在“三道紅線”方面，正榮僅扣預資產負債率暫未達標，考慮到上市以來正榮資本結構的持續優化態勢及管理層在財務方面的審慎態度，預計在2022年將三線全面降為綠檔。

    “正榮是發展中的大中型房企，不僅要在規模上發力，還需要合理的融資規模去驅動拿地擴張，因此’三道紅線’全面達標的計劃是在’新三年戰略’之后，這是基于正榮在整個房地產行業發展大勢中的市占率規劃而定的。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，公司可以通過提高回款率，提高債務久期等房企來優化債務結構，尋求在杠桿、規模和利潤之間的平衡。

    從目前來看，充裕的融資額度及多元化的融資渠道，預示著正榮地產的財務結構還有進一步穩健優化的可能性。因此，2020年正榮地產在境內獲得了中誠信國際，以及大公國際資信評估有限公司給予的AAA（穩定）評級，躋身雙AAA級主體信用評級之列，表明評級機構對正榮地產基本面及增長潛力的肯定。

    “評級的提高有利于融資成本的下降，這對提升利潤空間也有所助益。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，正榮地產這兩年都在實施提升運營效率等方面的策略，包括精準投資提升多元化拿地、提升投資兌現度等各種能力，去強化公司的綜合實力。

    總的來說，在新形勢下，正榮地產扎實修煉內功，在經營上采取“深耕區域+高效運營”的模式，以區域深耕擴大業務規模，提升銷售效率，隨著銷售規模擴大和優質土儲權益占比提升，未來公司結轉收入有望進一步提高。同時，把握潛力區域發展機遇，為公司持續增長積蓄動能，夯實高質量發展基礎，估值空間有望進一步打開。

（編輯 孫倩）