在中央及地方調控政策持續加碼影響下，前三季度全國樓市逐步回歸理性。三季度新房、二手房價格漲幅進一步趨穩，土地市場明顯降溫，溢價率下滑明顯。機構預測，四季度房地產調控依然偏嚴，短期仍將面臨調整壓力。

    房價漲幅進一步趨穩

    中國指數研究院最近公布的百城價格指數顯示，前三季度全國百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.05個百分點至2.41%。其中，三季度價格漲幅較二季度收窄0.22個百分點，較去年同期收窄0.48個百分點。9月，百城新建住宅均價為16175元/平方米，同比上漲3.40%，較上月收窄0.11個百分點；環比上漲0.14%，較上月收窄0.06個百分點。百城中環比下跌的城市數量增加3個至33個。

    相比之下，二手房市場降溫跡象更為明顯。三季度，百城二手住宅價格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。同時，9月百城二手住宅連續5個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。此外，價格環比下跌的城市數量增加13個至43個，下跌城市數量為年內最高。

    業內人士表示，三季度全國熱點城市二手房市場調控持續收緊，“二手房指導價”“信貸收緊”等調控政策不斷加碼，導致二手房市場價格持續下跌，預計后續將保持穩中微跌走勢。

    成交規模繼續下滑

    據中指數據初步統計，三季度50個重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規模低于近5年同期平均水平。其中，9月重點城市商品住宅成交面積環比下降5.6%，同比下降24.6%。

    從各梯隊城市來看，三季度，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中，三線代表城市同比降幅最大，為31.3%。分區域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%；長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

    近期房企銷售額持續下滑也與此相佐證。易居研究院數據顯示，9月，TOP30房企單月銷售金額為5677億元，環比下降8%，同比下降35%，同環比降幅有所擴大。從企業表現看，9月銷售金額同環比上升的企業僅有綠城、陽光城。

    土地市場降溫明顯

    截至9月底，全國已有廣州、深圳、成都、蘇州、沈陽等15個重點城市完成第二批次土地集中出讓。中信建投證券研報數據顯示，15個重點城市第二輪集中土地拍賣的平均溢價率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率減少11.9個百分點。此外，第二輪掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%。

    中信建投研報顯示，上半年房地產行業整體結算毛利率和歸母凈利率均下滑，同時房企的融資環境并不樂觀，因此下半年房企投資普遍趨于謹慎，大部分企業拿地策略較為謹慎，僅部分規模房企表現較為積極。

    從全國情況看，根據中指院數據，三季度全國300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。

    機構預測，最近央行在季度例會上提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放出四季度信貸政策可能有微調的信號，將對穩定市場預期和提振市場信心起到積極作用。但整體看，政策環境仍較為嚴格，短期市場仍面臨調整壓力。