本報(bào)記者 王麗新

    受“三線四檔”規(guī)則等房地產(chǎn)融資政策調(diào)控影響，不論是在交易所市場(chǎng)還是在銀行間市場(chǎng)，房企公開發(fā)債都受限明顯。疊加10月份以來，中資房企遭評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評(píng)級(jí)，在海外發(fā)新債困難。同時(shí)，受房企青睞的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）已斷發(fā)近兩個(gè)半月。

    但這一艱難局面似乎迎來了新的變化。11月9日，中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)。這在業(yè)內(nèi)被視為是四季度房企融資環(huán)境可能松動(dòng)的利好信號(hào)。

    對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，接下來，房企融資環(huán)境或有所放松，但當(dāng)前資本市場(chǎng)謹(jǐn)慎心理較強(qiáng)，對(duì)房企的信用資質(zhì)較為關(guān)注，部分資金較緊張的房企信用受到一定影響，融資仍較難。

    債券融資規(guī)模緊縮

    據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額減少2463億元；境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%；境外發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。此外，房企境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。

    單從10月單月房企融資情況來看，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，信用債規(guī)模占比35.62%，海外債占比23.09%，信托融資占比41.29%，ABS融資占比0%。

    中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，ABS融資10月份仍暫停簽發(fā)，這說明依然嚴(yán)控表外融資，年內(nèi)恐怕不會(huì)放松。同時(shí)，融資額繼續(xù)大幅下滑，說明行業(yè)周期下行和個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露，引發(fā)金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資行為更為審慎，投資者信心嚴(yán)重不足。雖然監(jiān)管層連續(xù)發(fā)聲，倡導(dǎo)不可對(duì)信貸發(fā)放矯枉過正，誤傷合理需求，但仍需一段時(shí)間才會(huì)傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面。

    鑒于此，在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、信用等級(jí)較高的企業(yè)將會(huì)更容易實(shí)現(xiàn)融資。國(guó)內(nèi)發(fā)債對(duì)房企信用等級(jí)要求較高，實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)有吸引力，預(yù)計(jì)頭部經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)及央企、國(guó)企發(fā)債融資比較容易。

    “國(guó)企憑借相對(duì)穩(wěn)健性，融資受影響幅度較小，其中部分企業(yè)采取通過資本平臺(tái)運(yùn)作，將存量資產(chǎn)出售給相關(guān)基金運(yùn)營(yíng)，再通過資本化手段退出，以達(dá)到降低重資產(chǎn)持有比例，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的目的。”在同策研究院看來，這種模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目以出售股權(quán)替代債務(wù)融資，控制杠桿水平同時(shí)降低融資成本，在“三道紅線”等政策的長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控下，或成為未來發(fā)展的趨勢(shì)之一。但值得注意的是，地產(chǎn)基金模式也有一定風(fēng)險(xiǎn)，十分考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和投融資能力。

    融資環(huán)境或逐步放松

    自人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步“解凍”。

    11月9日，中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)。據(jù)悉，部分參會(huì)房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。有消息稱，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

    在貝殼研究院來看，近期央行多次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放一定的友好性。但在房企直接融資方面，由于行業(yè)整體處于高位回調(diào)階段，融資需要投資人信心提振后，融資環(huán)境才能得到實(shí)質(zhì)性改善，目前看尚需時(shí)日。

    “房企融資可能會(huì)適度放松，但也不會(huì)出現(xiàn)明顯放松的情況。”梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，受風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，信用資質(zhì)較好、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、流動(dòng)性充足的房企更受資本市場(chǎng)青睞，融資難度相對(duì)低。劉水也認(rèn)為，房企融資環(huán)境會(huì)邊際改善，但力度有限，難以出現(xiàn)房企融資集中性爆發(fā)的情況。

    “融資大面積放松的可能性不大，依然會(huì)在貸款集中度管理和‘三線四檔’的政策框架下執(zhí)行，但過度收緊的金融環(huán)境預(yù)計(jì)將有所改善。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，也需要看到穩(wěn)健型房企在此過程中受益可能更多，對(duì)已經(jīng)暴露出風(fēng)險(xiǎn)的房企需要通過改善經(jīng)營(yíng)、加速銷售回款等方式改善自身狀況從而獲得更多信心和支持。

    “房企到期債務(wù)已從千億元規(guī)模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張。”貝殼研究院表示，臨近年末，房企配債余額受政策限制，剩余額度有限，短期看銷售回款依然是開發(fā)商最有效、最可控的方式。

（編輯 上官夢(mèng)露）