本報記者 李春蓮 見習記者 李昱丞

    距離2021年結束僅剩一個多月，物業行業公司吹響融資號角。11月18日晚間，碧桂園服務公告，擬以53.35港元/股的價格配售1.50億股股份，約占目前碧桂園服務已發行股本的4.66%，預計募集資金總額約為80.03億港元。

    除了碧桂園服務以外，據《證券日報》記者統計，按照發行公告日為基準，截至11月19日，11月內另有旭輝永升服務、世茂服務相繼發布配股方案，分別募資13.16億港元和17.46億港元。

    對此，IPG中國首席專家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示：“目前來看，物業股因為輕資產、高ROE、良好的現金流以及特有的抗周期能力，相對而言還是較受資本市場青睞，因此一些頭部企業加快融資來加大收并購和行業整合。”

    坐等收購良機

    物業上市公司“廣積糧”

    在物業行業整合加快的背景下，大多數物業公司配股的目的在于收并購。以碧桂園服務為例，公司稱配售所得資金擬用作與集團主業相關的未來潛在收并購項目投資，商寫服務、商業管理服務、城市服務與生活服務類等新業務的拓展，再融資及公司營運資金。這意味著，碧桂園服務長長的收并購名單中或再增一員。

    這不是碧桂園服務年內第一次進行股權再融資。公告顯示，在過去的12個月內，碧桂園服務相繼進行了兩次配股和一次可換股債券發行，分別募資約77.45億、104.24億、50.03億港元，合計約231.72億港元。

    如果加上此次擬募集的80.03億港元，碧桂園服務12個月內募集資金將達到311.75億港元，約占2021年上半年末碧桂園服務凈資產的85%。這一資金金額即使放到A股上市公司中也排名靠前。與之對比的是，截至11月19日，年內A股增發募集貨幣資金排名前三的公司——郵儲銀行、京東方A、順豐控股——募資額分別為人民幣300億元、203.33億元和200億元。

    根據公告，碧桂園服務前三次再融資所募集的資金中，約223.23億港元被用于已發生的收并購，占比逾96%。在充裕的資金支持之下，今年以來，碧桂園服務已經將藍光嘉寶服務納入麾下，并且有望拿下富良環球（富力物業）以及彩生活旗下核心資產鄰里樂100%股權。

    “在物業賽道上，規模效應還是很重要的，一方面可以提升市場地位與公司業績，也給衍生收入和創新收入提供了更大的想象空間，而這兩方面都支撐了公司的成長性，這是碧桂園連續大額募集資金用于收并購以擴大業務規模的原因之一。”柏文喜認為，同時碧桂園服務也在試圖通過收并購來調整自身的業務結構，來提升商辦物業等收益增長潛力較強的物業業務占比。

    不僅僅是碧桂園服務，世茂服務稱，公司擬將配股所得款項凈額用于潛在并購、業務擴展、一般營運資金及一般企業用途。旭輝永升服務也表示，募資凈額在未來機會出現時作為業務發展或投資，以及作為營運資金與本集團一般用途。

    “一些房企經營狀況還不錯，其旗下的物業公司可以利用部分其他房企的壓力，積極地準備并購，進一步擴大規模。”中國房地產數據研究院院長陳晟告訴《證券日報》記者，物業公司需要利用好目前相對緩和的金融大環境，恢復融資動作，為未來的持續性發展做好動能儲備。

    集中度提升

    頭部企業“軍備競賽”或來臨

    隨著“大魚吃大魚”時代的到來，物業行業集中度正在快速提升。克而瑞數據顯示，2020年百強物業企業管理規模集中度達33%，TOP10企業集中度達11%，較2015年的18.1%與6.9%幾近翻倍。

    經歷了2021年的并購浪潮，頭部企業的市場占有率或進一步擴大。據中指研究院不完全統計，截至11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。碧桂園服務獨占六成，按交易金額排序，其公開披露的交易總額近190億元，領銜其他市場參與者。

    并購標的估值的下降或許是吸引物業巨頭不斷出手的原因之一。中指研究院指出，今年物業行業并購標的估值水平在7.45倍與26.9倍之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。總體來看，今年行業并購市場整體呈現交易額創新高、標的估值理性的特點。

    以碧桂園服務收購藍光嘉寶服務為例，前者以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%股份，對應藍光嘉寶服務2020年約5.33億元的歸母凈利潤（含綜合收益），粗略計算靜態市盈率約為14.3倍。與目前上市物業公司動輒20、30倍的估值相比，或許可以稱得上是一樁劃算的買賣。

    “那些沒有強大地產背景的物業公司，現金流量沒有保障，業務很難持續，會表現出經營規模、經營利潤和估值的三降局面。對于中小物業公司而言，其規模和估值不足以支撐上市，選擇賣身被收并購是無奈之舉，可能也是聰明之舉。”看懂平臺財經評論員王赤坤在接受《證券日報》記者采訪時認為。

    上市物業公司一路“買買買”可能也刺激了行業中未上市的“滄海遺珠”。11月5日，地產龍頭萬科終于松口，披露了擬分拆萬物云到港交所上市的計劃。

    如果動作夠快，那么市場空間依然廣闊。據中指院預計，即使是并購巨頭碧桂園服務在完成一系列收并購以后，預計到今年年底其市場份額也不足4%。

    “不同于房地產行業，物業行業整個市占率還不算特別高，目前最大的物業公司管理面積也就約6億平方米，我覺得誰能率先突破10億平方米是一個很重要的一個信號。”陳晟表示，相信頭部物業公司有擴大布局的思路和想法。

    柏文喜認為，聯系萬物云的上市計劃來看，頭部物業公司的“軍備競賽”確實已經來臨，物業行業集中度還會加速提高，未來可能會形成競爭壟斷型的寡頭市場。

（編輯 孫倩）