中國經濟行情出人意料的2021年即將過去了。

    今年的經濟形勢可謂“出人意料”，是因為年初和年尾的經濟動向和國家心態完全不在一個層面上。

    年初，由于去年對疫情的成功控制，中國成為全球“唯一”經濟正增長的國家，一路上揚的經濟數據帶給我們莫大的驚喜，也讓我們對今年的經濟增長充滿信心。

    然而，事與愿違，一年下來，宏觀經濟“意外”地逐季下滑，進入年末的12月，一直在嚴控中的房地產突然出現基于政策面大范圍松動的“翹尾”行情。

    看上去，這個邏輯關系很簡單：經濟疲軟，再請出“大個頭”來頂一頂。然而，中國經濟成長的內涵實在是太復雜了，需要深入分析，才能找到更加符合邏輯的答案。

    我想到了今年房地產“翹尾”背后的五重邏輯。

    第一重邏輯

    房地產政策有重大誤判，須及時糾偏

    在去年房地產“三條紅線”、“分類貸款”等政策的嚴管下，一批房企包括恒大這樣的巨無霸的債務問題在今年都出問題了，房地產從土拍、開工量、竣工量到銷售量都出現了下滑，法拍房激增，一時間房地產冷風勁吹，資金紛紛撤離。

    導致房地產嚴重縮水的并不是“房住不炒”的長期方針，而是那個非常流行的關鍵研判：

    房地產是中國經濟最大的“灰犀牛”。

    這幾乎等于直接定位了房地產這個產業的“不正當性”，對國民經濟的直接“破壞性”以及對國家金融潛伏的“危機性”。后來的房地產日益趨緊的形勢大家就明白了。

    顯然，這種對國民經濟中間的一個基礎性產業做出這種極端負面評價的做法顯然是不恰當的，尤其當它被作為高層政策推進的依據時，問題就大了。

    幸虧，到了國家宏觀經濟政策密集出臺的年末，高層意識到這樣的研判并不準確，及時剎車，重新提出，房地產仍然是國民經濟的支柱產業，必須保障房地產正常開發及剛需和改善型住房正常的信貸資金需求。

    于是，降準、降息都來了，房地產在年末時刻凸顯“翹尾”行情。

    第一重邏輯的關鍵在于，就房地產本身而言，它就是一個產業，甚至是一個基礎性產業，不能對一個產業做“灰犀牛”式的負面價值評估，只能講房地產中間的債務問題是“灰犀牛”，或者更準確地說，應該把所有產業在運行中可能出現的債務問題統稱為國民經濟的“灰犀牛”。

    第二重邏輯

    經濟下滑是事實，讓房地產“穩增長”也是事實

    近日，國家有關部門再一次表態：不以房地產作為短期刺激經濟的手段。

    從表面看，我總感覺這種表態有那么一點“猶抱琵琶半遮面”的味道。經濟形勢不好，總是要有一些策略和辦法來扶持的，這不足為奇。你不用房地產刺激，也得用其他手段刺激，多年來的事實是，用房地產刺激經濟，效果比較顯著，至于政策面更多擔心出現的加杠桿、炒房等等負面現象，同時強化“房住不炒”方針和“三穩”策略管住就好，不必用鴕鳥政策來粉飾。

    往深層看，事實上，房地產在中國經濟多年來的增長和發展過程中，從來不是什么“短期”刺激經濟的手段，而是不折不扣的“長期”刺激經濟的手段。從這個意義上說，國家有關部門的表態也沒有錯，它只是沒有把后半句話說出來，那我就替它說出來吧。

    為什么房地產有這么大的力量，能夠每次在國民經濟出現過熱和過冷的情勢下，被拿來做扛鼎的角色？就是因為房地產具有頭牌消費屬性和雙重投資屬性，這個現象在中國尤其突出。

    從消費看，房子是居民一生最大宗的消費品，房子的買賣對于消費拉動具有突出的支柱意義；從投資看，一方面它可以導入大量開發貸款投資大規模的房地產開發，另一方面它可以導入大量房貸以支持民眾的住房消費和投資。

    房地產的這兩大類屬性使得它在國民經濟“穩增長”方面具有起步快、規模大、效果顯的突出作用，其他產業難以匹敵。

    第二重邏輯的關鍵在于，房地產從來不是什么“短期”刺激經濟的手段，它一直是中國經濟在遭遇困境時的“長期”刺激經濟的手段。

    第三重邏輯

    宏觀經濟的創新拉動和消費拉動仍然有機制性缺口

    為什么臨到年末要迅速請出房地產來穩定經濟？除了房地產“膀大腰圓”，有這個能量穩定經濟以外，還有一個方面，那就是，國家原來指望能夠主力支撐宏觀經濟的重大領域顯然未能擔綱起期待中的角色。哪些領域？主要是兩大領域，一個是消費，另一個是創新。

    按理說，消費拉動在最近幾年的走勢還是不錯的，正在穩健地替代既往的投資拉動和出口拉動，成為國民經濟的主戰場。然而，今年整體經濟形勢下滑下，尤其是疫情反反復復的影響下，通脹壓力加大，而國民財富積累的動能在弱化，居民就業和收入顯然受到一定程度的影響，導致消費意愿和行為也受到影響，消費拉動的貢獻率在下降，這個現象我們都能很明顯地看到。

    創新拉動就更難了。我們知道，這幾年來國家特別加強了創新在國民經濟發展中的地位和作用，政策扶持力度可謂空前。這顯然和中國整體經濟的轉型升級直接相關。中國經濟原有的人口紅利、土地紅利、成本紅利等基礎性紅利在弱化，中國經濟急需從國際產業鏈的中低端層次躍升到中高端層次，從而在新的全球化競爭中爭得主動權。這就需要大力推進科技創新、產業創新、市場創新、企業創新等等。

    而今年的經濟形勢是，經濟的創新成長仍然困難重重。關鍵是國際壓力仍然巨大，國內大循環的格局仍待梳理，創新發展的動能機制和體制仍待成熟，特別是創新主體力量民營經濟仍不活躍，仍然在尋找突破的出路。這種局面反饋在經濟增長上，就是增長的乏力。

    可見，讓消費和創新兩大動能啟動經濟的難度遠比房地產大得多。這種態勢下，“穩增長”的動能天平自然向房地產傾斜，這是必然的事。

    第三重邏輯的關鍵在于，在年度性的穩增長重任面前，熟諳快速推動經濟增長的房地產相比具有長期成長特征的消費和創新來說，顯然更適合擔綱“快速部隊”的角色。

    第四重邏輯

    房地產稅試點“向左”，房地產“向右”？

    房地產幾乎是全面“回暖”了，從產業評價到貨幣政策，從房企融資到購房信貸，從地方護盤到供需松動。

    甚至，一度傳出國家相關部門重要口風：房地產稅試點工作很復雜，須慎重推進，給人的感覺是房地產稅試點工作要再一次延緩了。

    反正已經反反復復了十幾年，再延緩一次也不奇怪，何況，延緩試點，似乎和當下的房地產回暖形勢也很吻合。

    然而，這個“邏輯”這次可能要錯位了。

    就在大家紛紛推測房地產稅試點工作可能延緩的時候，12月27日，也就是昨天，財政部在總結今年工作的成果時明確指出：做好房地產稅試點準備工作。

    這才讓人又想起來，這次的房地產稅試點工作，可是全國人大提出來的，是立法層面的表達，更加具有剛性和嚴肅性，怎么可能說延緩就延緩呢？

    問題來了：繼續推進房地產稅試點和當下的房地產松動有矛盾嗎？表面看，好像是房地產走向松動，是“向右”，而房地產稅試點仍然加快推進，是“向左”，看似是矛盾的，深層看其實并不矛盾。因為房地產松動目的是讓房地產本來應有的不動產開發和房產供需關系趨向正常化，而房地產稅的試點工作同樣也是改善和提升國家和房地產市場之間關系的重大舉措，有助于完善稅制，合理調配稅源，間接調控和改善房地產市場。

    換一個視角看，房地產稅試點是為了出臺一個長期的法律制度而實施的階段性策略，而當前的房地產松動是為了經濟的長期穩定增長而采取的階段性策略，二者都有階段性特征，都有長遠的戰略目標。

    第四重邏輯的關鍵在于，當前的房地產松動和正在推進的房地產稅試點工作本質上并不矛盾。

    第五重邏輯

    “房住不炒”是秤砣，明年年中再次適度收緊是大概率事件

    我們注意到，今年年末頻繁舉行的各個高層會議和相關文件中，有一個關鍵的詞是必然出現的，那就是“房住不炒”。這是國家從2016年就提出來的、已經成為中國房地產基本方針的核心表述。盡管年末文件中基本的精神是房地產松動的走向，但“房住不炒”永遠是房地產運行的“秤砣”，毫不動搖。

    這意思太明白了，房地產根據經濟形勢可以適當松動，也符合國情和業情，但任何松動都不能影響到“房住不炒”的基本方針。任何以為房地產松動就可以讓投機力量再次登場的想法和行動都是極其幼稚的，都將面臨嚴厲的管控甚至處罰。

    然而，市場有自己的動能。歷史經驗表明，任何一次的松動，必然伴隨著一定程度的趨熱，一旦發生這種局面，可能伴隨著經濟的活躍，這意味著，再一輪的調控和政策收緊就將來臨了。

    我在當下房地產剛剛松動的時候就說這樣的話，似乎和形勢有點不搭。這不要緊，我僅僅是按照規律做一點提醒，就是政策可以松動一點，產業和市場可以活躍一點，但是，要未雨綢繆，早一點預判還是需要的。明年松動一整年的可能性并不大，除非宏觀經濟形勢一直難以扭轉。只要經濟形勢稍有好轉，房地產自然跟隨適度趨緊，這是規律。初步判斷，明年年中某個時段，經濟形勢可能有所好轉，那個時候，房地產可能會再一次出現適度收緊的政策取向，這是大概率事件。

    第五重邏輯的關鍵在于，進入房地產松動時間窗的時候，同時思考一下明年某個時點可能再次出現的政策收緊是必要的，以便房地產業界、消費者、投資者合理掌控消費和投資的運行節奏及平衡點。