本報記者記者 王麗新

    “物業什么時候上市？”這是每次年度業績會上，龍湖集團管理層的必答題，提問者有媒體，也有投資者，但得到的回答是“暫時沒有上市計劃”。

    不過，1月7日晚間，龍湖集團旗下物業板塊龍湖智創生活向香港聯交所提交招股書，有業內人士這樣評價，“栽一棵樹最好的時間是十年前，其次就是現在。”

    不得不說，2019年以來房企密集拆分物管板塊上市，面對減緩母公司流動性壓力和行業70-80倍高估值等多重誘惑，龍湖智創生活“堅持”缺席。如今行業估值已回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動，個別母公司遭遇債務危機的物管企業市盈率已降至10倍，疊加地產行業正值冬天，龍湖智創生活反倒來了，龍湖出于何種考慮呢？

    跑通“智慧服務”模式？

    在傳統商業模式下的物管服務企業，人工成本占到70%以上，但物業費七八年可能難漲一成，按照這種商業模式擴張，顯然不是賺錢模式。

    彼時業內猜測龍湖物業不上市原因：在物管行業非標服務模式下，成本高效率低，若做傳統的物管公司，仍舊是靠規模競速支撐利潤規模的商業模式，多一個傳統物管上市主體，只是擴大管理半徑，難以發揮“一個龍湖”戰略下，板塊之間相互賦能的“1+1>2”的乘數效應。

    有了這樣的考慮，模式不跑通，自然不能急著上市。那么，如今將物管板塊拆分上市，是模式跑通了嗎？對龍湖智創生活分拆上市，招股書透露，通過“智能科技化”手段和“智慧人性化”服務，以“創新”驅動，“創造性”地連接人與空間，是龍湖智創生活顯著區別于其他企業的重要特征。

    據悉，依托“一個龍湖”生態體系，除自主研發外，龍湖智創生活亦受益于龍湖集團包括產業互聯網、物聯網、人工智能等，底層技術支撐和中臺共享服務功能模塊的支持，持續構建針對空間運營與服務的科技體系及解決方案，并開發各類新興技術與系統。另招股書披露，龍湖智創生活此次IPO募資凈額的一部分，未來用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網（AIOT）的核心競爭力。

    有業內人士向《證券日報》記者直言，智慧服務模式是否跑通，還有待驗證。但若想穩居物管行業頭部陣營，將交易服務“標準化”，提高交易效率，完成數字化轉型，是中長期目標，任重道遠。在此之前，服務業態多元化、第三方獨立業務收入占比超過50%，是保證現金流收入，以期實現長期目標的重要支撐。

    第三方業務收入占比過半

    實際上，近一年來龍湖智創生活收并購頻繁，如今看來，或許是為了上市做準備。

    2021年3月，龍湖智創生活以12.73億元收購億達物業全部股權；2021年8月6日收購楷林商務服務；8月25日，完成收購美好幸福物業；9月，向九龍倉集團收購其旗下中國內地部分物管企業100%股權。

    對此，中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，龍湖智創生活的并購意義深遠。第一，可以快速實現管理面積的擴張，實現自身業績目標；第二，實現對企業管理業態的快速補充；第三，通過并購專業性公司為拓展增值服務做好準備；第四，通過并購部分具有區域優勢的物業公司來強化區域深耕或者市場外拓，優化整體市場布局。

    IPO之前，抓住房企拋售物業回籠資金的抄底時刻收購，讓龍湖智創生活的第三方收入規?？焖僭龊?。據招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活簽約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，來自獨立第三方住宅及非商業物業在管建筑面積占比59.8%。

    更重要的是，在管面積規模持續擴張的同時，龍湖智創生活營業收入和業務結構正在不斷優化。

    “物管＋商管”提升估值？

    積極布局滲透諸多個細分市場，這是碧桂園服務、萬物云等頭部物管企業都在做的，目的就是實現對城市服務的全覆蓋，以在更高制高點上取得規模和業績的持續增長。這是科技賦能想象空間之外，決定資本市場給予估值的重要參考依據。

    招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營收和凈利潤雙雙增長，且增長的速度不斷加快。

    從招股書可知，龍湖智創生活收入由住宅及其他非商業的物業管理服務和商業運營及物業管理服務兩大板塊構成，擁有全賽道的業態布局。截至2021年9月30日，前者對收入的貢獻率從89%下降到77.4%，后者對收入的貢獻率從11%提升至22.6%，商管業務收入占比提升。

    有分析師向《證券日報》記者直言，此前，物管板塊分為純物業、輕資產商業運營商以及兩者結合者，但純物業管理賽道擁擠，如果不是特別有特色的公司相對吸引力與未來擴張力都不夠，整體估值已回歸理性，有輕資產商管業務和科技賦能加分，估值短期內則仍會在相對較高的水平。

    對此，中信證券指出，龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活，兩者都具備以一、二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合，都具備有全國影響力的品牌，都試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同，綜合化滿足消費者需求，也都具備一個信用強大、穩健發展的母公司作為堅實后盾。就區別而言，龍湖智創生活的物管收入遠大于華潤萬象生活，物管業務外拓和并購的經驗也明顯更為豐富，商管外拓則晚于華潤萬象生活，定位面向更廣闊城市中產居民。

    “龍湖智創生活商業運營服務已開業60個項目，在管580萬平方米，儲備項目68個，商業運營板塊優勢凸顯。”牛曉娟表示，在當前商業運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機結合可能會為龍湖智創生活帶來更高估值。

    億翰智庫也指出，待龍湖智創生活上市后有望成為市值前三的物業企業，萬物云若也成功登陸資本市場，以龍湖智創生活、碧桂園服務、萬物云為代表的頭部企業將形成“三足鼎立”的格局，將會對市場上的交易資金產生巨大的“引流”作用。

    此外，牛曉娟指出，2021年港股物業板經歷了5個多月的調整，當下物業企業估值已恢復合理水平，板塊下行空間不大，房地產行業政策也已出現邊際改善，預計未來將逐步好轉。因此，龍湖智創生活選擇此時上市，定是經過審慎考慮的，可以說是不錯的機會。

    值得一提的是，公布分拆物管板塊上市后的第一個交易日，龍湖集團漲4.37%，報41.80港元。正如上述分析師指出，“資本市場是歡迎的”。

（編輯 喬川川）