本報記者 田鵬

    2023年，隨著我國房地產市場繼續(xù)底部調整，行業(yè)也迎來了全面重塑。自7月份中央政治局會議定調“房地產市場供求關系發(fā)生重大變化”以來，政策力度逐漸轉向“托舉并用”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，年內中央及地方共計出臺房地產政策逾700條，為行業(yè)全年“前高中低后穩(wěn)”的市場走勢提供了充足有利的政策空間。

    展望2024年，一方面，政策面接續(xù)發(fā)力，年底召開的多項重磅會議給行業(yè)加速重塑指明了方向：其中，中央經(jīng)濟工作會議要求，2024年經(jīng)濟工作要“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，房地產領域要化解行業(yè)風險、加快推進“三大工程”、加快構建發(fā)展新模式；全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，要“下力氣建設好房子，在住房領域創(chuàng)造一個新賽道”。

    另一方面，相關企業(yè)尤其是優(yōu)質頭部房企多措并舉，或趁年末積極拿地，或借力資本市場拓寬融資渠道，正奮力改善經(jīng)營面和資金面情況，充分激活行業(yè)“領頭羊”效用，帶領行業(yè)加速邁入高質量發(fā)展階段。

    “房地產行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

    供求關系新變化

    帶來行業(yè)發(fā)展新方向

    “適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”是我國對房地產行業(yè)作出的重大判斷，自此政策力度逐漸轉向“托舉并用”：需求端——降首付、降利率、認房不認貸接連落地，支持居民按揭購房；供給端——“三個不低于”、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。

    在一系列政策支持之下，房地產市場邊際改善跡象逐漸顯現(xiàn)的同時，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的結構變化也愈加明顯。

    據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國近日在2023-2024中國經(jīng)濟年會上介紹，1月份至11月份，全國一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合起來實現(xiàn)同比正增長，“這說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯的收縮，而是交易結構發(fā)生了變化”。

    數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比超50%。

    市場人士表示，二手房交易占比提高，從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響，從長期因素看則是房地產進入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢。

    也正是在此背景之下，行業(yè)發(fā)展迎來新方向——房地產領域需要錨定推進“三大工程”、加快構建發(fā)展新模式等目標。而相關上市房企則在其中積極發(fā)揮引領作用，沖在行業(yè)升級的“一線”。

    以深交所（下稱“深市”）上市房企招商蛇口為例，通過旗下公司招商伊敦持續(xù)深耕深圳長租公寓市場。公司針對深圳多維度、多層次的人才需求特征，繼2012年推出“壹間公寓”品牌后，又于2013年和2017年分別推出了“壹棧服務公寓”和“壹棠人才公寓”兩大品牌，產品形態(tài)也從最初的員工住宿，迭代升級至精品公寓、人才公寓和服務公寓。

    在2022年報中，招商蛇口指出，長租公寓業(yè)務的重資產拓展聚焦保障性租賃住房以儲備REITs的優(yōu)質底層資產，這將為構建“投融建管退”的全生命周期的投資閉環(huán)打下堅實基礎。

    房企融資多舉措

    行業(yè)風險化解加速度

    推進“三大工程”和加快構建發(fā)展新模式為房地產行業(yè)重塑打開空間的同時，進一步化解行業(yè)風險則規(guī)避掉了重塑過程中存在的重要隱患，因而成為房地產領域又一重點工作內容。

    12月26日下午，在濱江集團2023年年度媒體交流會上，公司董事長戚金興談及來年工作安排時，也將降低企業(yè)杠桿、降低財務成本、降低直接融資比例作為重要內容之一。

    戚金興表示，具體要求是降總資產中的凈有息負債，未來控制在10%以內；降凈資產的凈有息負債，未來控制在50%以內；降有息負債總額，計劃明年再降10%以上；繼續(xù)降財務成本，目前濱江的平均利息是4.2%，明年爭取降到4%以內；直接融資比例，明年在保持流動性的前提下，由目前的79.5億元降至40億元以內。

    而股權融資則成為企業(yè)有效改善資產負債情況的有力手段，獲得諸多房企青睞。

    據(jù)東方金城統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“三支箭”政策出臺后，嘗試股權融資的房企數(shù)量有所增加，2022年12月份至2023年11月份期間房企通過A股和H股共募集資金504億元，其中通過A股、H股股權融資分別募集資金301.72億元和202.28億元。

    具體來看，A股方面，2022年12月份至2023年11月份，共計25家房企公布增發(fā)預案，其中7家房企增發(fā)預案獲證監(jiān)會通過。從發(fā)行進程來看，3家房企成功發(fā)行，其中，招商蛇口以174.28億元的募集資金總額位列榜首；其余4家增發(fā)預案已獲證監(jiān)會批復，批復的有效期為自同意注冊之日起12個月內。

    除此之外，基礎設施公募REITs的應用為房企擴寬融資渠道進一步打開了空間。以招商蛇口為例，公司先后搭建了招商局商業(yè)房托基金及蛇口產園REIT雙REITs平臺，逐步構建持有型物業(yè)“投融建管退”的“資金—資本—資產”閉環(huán)模式。

    據(jù)悉，2021年6月份博時蛇口產園REIT作為我國首批上市的9只公募REITs之一在深交所上市；2022年9月份，公司公告開展蛇口產園REIT擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園加速器二期，2023年6月份，公司順利通過定向發(fā)售方式完成募集，最終募集金額為12.4億元，公司成為市場首批開展公募REITs擴募的公司之一，園區(qū)循環(huán)可持續(xù)發(fā)展模式得到深化。

    市場人士表示，我國商業(yè)地產、長租房REITs支持政策不斷推進，有助于公司持續(xù)打造多元資產上市平臺，充分利用REITs盤活資產，助力資產運營業(yè)務發(fā)展壯大。

（編輯 才山丹）