王麗新

    鏖戰(zhàn)半年，幾家歡喜幾家愁。喜者高興于又多收了三五斗，愁者焦慮于到處籌錢仍不得救。這一時悲喜，或不是生死局，但2021年的年中總結(jié)，每個地產(chǎn)人都交得不太容易。

    投拓人年初的目標(biāo)是拿兩塊“靚地”賺點換車錢，結(jié)果“兩集中”供地一來，看不完的地，寫不完的報告，做不完的測算，還要出去談合作，最終發(fā)現(xiàn)自己熬夜技能突飛猛進(jìn)；原本較為按部就班的財務(wù)人，年初目標(biāo)是升職加薪，結(jié)果“三道紅線”目標(biāo)一來，天天忙著催客戶回款和被人催款，公司發(fā)文經(jīng)理級以上崗位需研究生學(xué)歷，內(nèi)卷到最后學(xué)會了“躺平就好”；營銷人的心態(tài)則有點微妙，年初目標(biāo)是完成KPI，不要被炒魷魚，萬萬沒想到局部市場很火，預(yù)估要賣一兩年的項目半年就清盤了，轉(zhuǎn)頭公司就說營銷費用要砍到2%，還有年底集中推盤，壓力不是一點點……

    種種跡象表明，地產(chǎn)這門生意已經(jīng)進(jìn)入拐點時刻，現(xiàn)在選擇往哪里走或許能決定未來10年的發(fā)展路徑。以往其他行業(yè)都說，做地產(chǎn)，投機(jī)多、戰(zhàn)術(shù)多、戰(zhàn)略少，靠高負(fù)債滾規(guī)模，缺乏長期主義視角。直到錢袋子扎緊，多地一年只賣三次地，房企們才意識到，以“規(guī)模為王”是不是還能決定未來行業(yè)座次表？

    公開數(shù)據(jù)顯示，上半年，百強(qiáng)房企操盤銷售額6.1萬億元，權(quán)益銷售額5萬億元。但房企們都沒有多開心，反而更加焦慮。現(xiàn)實擺在眼前，跌出TOP30的千億元量級房企在增加。過去融創(chuàng)中國靠數(shù)百億元鯨吞萬達(dá)挺進(jìn)四強(qiáng)，看似大魚吃大魚“很香”。但今年華夏幸福債務(wù)違約4個多月，仍在尋求接盤俠。藍(lán)光發(fā)展陷入流動性危機(jī)，市場傳言萬科要收購，卻至今沒有真動作。即使想上位的欲望再強(qiáng)烈，標(biāo)桿房企也沒有再匆匆下場吞大魚。

    畢竟，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)“千億世紀(jì)大合作”不到一年就陷入羅生門，而第一個喊出“活下去”的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)萬科，中止了泰禾集團(tuán)收購案。筆者相信，理性之余，房企掌舵人也在思考賣房這種“一錘子買賣”還能做多久，17萬億元的市場，地產(chǎn)10強(qiáng)本身已經(jīng)是3000億元到8000億元規(guī)模，行業(yè)集中度約30%，未來10年占有率或許會達(dá)到40%-50%。但大規(guī)模開發(fā)終究有天花板，是時候回頭看看，為何銷售規(guī)模與市值已經(jīng)形成巨大剪刀差？8000億元規(guī)模對應(yīng)的卻是不到2000億港元的市值？

    站在新舊行業(yè)規(guī)則交替之際，頭部實力房企或許該考慮用開發(fā)主業(yè)巨大的現(xiàn)金流量去培育第二增長曲線，當(dāng)下正是好時機(jī)。轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，需在企業(yè)陽光燦爛時進(jìn)行。如同龍湖集團(tuán)在規(guī)模蒸蒸日上時主動降速，加重商業(yè)、物業(yè)、長租公寓等運營性資產(chǎn)投入，如今運營性收入已達(dá)150億元量級。

    一句話，房企座次表排位賽需換換“套路”了，規(guī)模不再應(yīng)該是唯一“定律”，以規(guī)模論英雄的時代漸行漸遠(yuǎn)。利潤與規(guī)模，效益與責(zé)任，創(chuàng)新與產(chǎn)品品質(zhì)，短期經(jīng)營目標(biāo)與長期目標(biāo)，如何排序和平衡？房企是該考慮長期主義下的戰(zhàn)略選擇了，如若不然，后房地產(chǎn)時代，頭部陣營中將不會有你。