近日，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。筆者認為，這是管理層積極貫徹落實中共中央政治局會議精神，將“房住不炒”落到實處，切實防范房地產金融風險的具體體現。

    信貸資金過度集中于房地產業，其金融風險是非常大的：一是房地產開發企業的資金鏈面臨挑戰。2015年底至2018年底是房地產市場高速擴張的時間區間，在此輪房地產擴張過程中，房地產企業的債務擴張始于2016年，大多數中長期債務的時間都在3年左右，據此推測，房地產企業的有息債務將于2019~2020年進入集中兌付期。根據權威專家的計算，今年是還債高峰，有息債務總償還額高達8.9萬億元，如果再加上各項應付款，債務總額高達12.6萬億元。

    二是按揭貸款的違約風險將上升。2015年以來，通過按揭貸款購買住房的比例大幅度增加。從全國總體數據看，2015年之前，每年新增加的按揭貸款（包括商業銀行的按揭貸款和公積金貸款）占新房銷售額的比例大約在40%左右，2016年和2017年這個比例增加到70%左右，這表明，居民買房的資金杠桿比例大幅度上升。在三四線城市購買住房的群體中，有相當比例是農民工，他們的工作不穩定，收入受經濟環境的影響較大，在經濟下行的情況下，這些按揭貸款斷供的風險將上升。

    三是信貸資金過度集中于房地產業，一旦房價大幅下降，將嚴重影響銀行穩健經營，并有可能給社會穩定帶來隱患。況且，在信貸資源有限的情況下，房地產業的“虹吸效應”會對小微企業、先進制造業、科創企業等造成擠出效應。而且，在房價“只漲不跌”的預期下，更易滋生投機行為，使資金繼續“脫實向虛”，流向房地產市場，這無疑不利于新舊動能轉換和供給側結構性改革。正如《中國金融穩定報告（2018）》提出的那樣，房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。尤其房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。展望2019年，一些“灰犀牛”性質的金融風險可能仍將會在房地產等領域釋放，而能否控制住房地產風險是我國防控系統性金融風險的重中之重。

    中共中央政治局7月30日召開會議，部署下半年經濟工作時強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。隨后，8月2日，央行召開2019年下半年工作電視會議，重申該定位。這也就決定了未來的房地產市場以穩為主，房價不能大起大落。而且，我們需要房地產，但房地產也面臨著升級更新，“房住不炒”就是升級更新的取向，更不能再走倚重房地產實現經濟增長的老路，這是將“房住不炒”與防范房地產金融風險有機統一所必須堅持的理念。同時，銀保監會辦公廳發布《通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，也是在認真貫徹上述理念。

    銀保監會對包括北京、天津、石家莊等32個城市的房地產業務開展專項檢查。在房地產信貸業務管理情況方面，檢查要點包括，一是房地產業務授信政策和內控制度執行情況。二是房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等，以及違規向“四證”不全項目提供融資。三是個人住房貸款管理情況。四是住房租賃貸款方面。通過開展專項檢查，進一步規范商業銀行的房地產信貸業務，為下半年“房住不炒”落到實處和切實防范房地產金融風險奠定良好的合規基礎。另外，這里，對于那些仍想做房地產投資甚至是投機和炒賣的房地產商，還是要繼續實行更嚴格的貸款標準，提高首付比例或調整利率的風險定價，甚至不能給予貸款支持。實際上，近期，南京、蘇州、青島等多地的房貸利率均有所上浮。當然，在“房住不炒”的調控基調下，住房信貸政策既要有助于防范風險、抑制泡沫，也要滿足居民合理購房需求。換言之，貸款收緊誠然對二線城市房價有短期影響，但如果使其回歸正常狀態，關鍵在于增加住房市場供給，滿足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場，也包括二手房，同時活躍包括公租房、市場租賃住房在內的租房市場。