王麗新

    3月1日，鄭州成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的熱點(diǎn)城市，這是否意味著涉房金融政策基調(diào)改變了？房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)也逆轉(zhuǎn)了？

    答案顯然是否定的。

    回溯過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)出現(xiàn)過(guò)過(guò)度金融化的跡象。一是開(kāi)發(fā)商缺乏自律，深陷資本逐利，依賴金融杠桿擴(kuò)張規(guī)模，部分房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒就超過(guò)80%紅線，為觸發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患；二是違規(guī)資金進(jìn)入樓市，引發(fā)投資投機(jī)行為，導(dǎo)致住房偏離“住”的屬性。

    政策調(diào)控一直圍繞遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”，最深入的理念是“房住不炒”。2016年以來(lái)，監(jiān)管層以此為主基調(diào)推出多種配套政策，連續(xù)六年，從未動(dòng)搖。

    近年來(lái)，監(jiān)管部門強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以“政策組合拳”出擊，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)金融杠桿，正在改變行業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)模式，引導(dǎo)地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    個(gè)人金融層面，合理控制商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭房貸的投放節(jié)奏，實(shí)施差別化住房信貸政策，落實(shí)LPR報(bào)價(jià)利率等；企業(yè)層面，“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)，降低有息負(fù)債增速，合理控制房企負(fù)債，明股實(shí)債等財(cái)務(wù)粉飾手段不再能蒙混過(guò)關(guān)；金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管方面，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，持續(xù)整治涉房資金亂象。

    其結(jié)果正如日前銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清所說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭已得到根本性扭轉(zhuǎn)。

    2021年四季度以來(lái)，金融信貸政策開(kāi)始適度放寬。降準(zhǔn)、降息、加快放貸、并購(gòu)貸（不納入“三道紅線”）、商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)等政策相繼登場(chǎng)。在“因城實(shí)策”背景下，多個(gè)城市降首付、降利率，繼續(xù)激活合理購(gòu)房需求，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上改善了市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)了市場(chǎng)筑底修復(fù)。

    但是，當(dāng)下多地實(shí)施“寬信貸”政策，并不意味著要重走依賴高金融杠桿發(fā)展的老路。相反在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)前提下，想要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，需要“穩(wěn)中有度”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿。

    那么，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿如何實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有度”？

    謹(jǐn)防“一刀切”、不因循守舊，以引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住本源為主線，“適度”為標(biāo)尺，動(dòng)態(tài)調(diào)整。階段性放寬并不意味著大水漫灌和全面放松；去金融化式收緊，“去”的是過(guò)高的金融杠桿、違規(guī)進(jìn)入樓市的資金，以及樓市虛熱的泡沫。

    底線思維明確，最終目標(biāo)是保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)以及穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制。在政策堅(jiān)持連續(xù)性、穩(wěn)定性和精準(zhǔn)性的調(diào)整中，“穩(wěn)中有度”從來(lái)都是主旋律。