王麗新

    停牌17個(gè)月后，中國奧園申請于9月25日復(fù)牌。提出申請的前提是，中國奧園債務(wù)重組取得良好進(jìn)展，已完成履行復(fù)牌指引。

    事實(shí)上，9月份以來，碧桂園、融創(chuàng)中國等多家上市房企境內(nèi)外債務(wù)展期或重組相繼成功。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超50家房企啟動(dòng)債務(wù)重組。筆者認(rèn)為，上述頭部民營房企債務(wù)重組邁出關(guān)鍵一步，也是房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)的有力表現(xiàn)。

    首先，表明境內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期得到改善。此次融創(chuàng)中國債轉(zhuǎn)股境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過，消減債務(wù)或超45億美元；碧桂園9只境內(nèi)債約150億元全部展期3年；早期出險(xiǎn)房企花樣年控股完成規(guī)模64億元的境內(nèi)債務(wù)重組……推進(jìn)債務(wù)重組方案的上市房企增多，涉資規(guī)模擴(kuò)容，且扎堆取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，是多方博弈和行業(yè)預(yù)期向好的結(jié)果。

    一方面，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、首付比例降低、取消限購等政策“組合拳”落地，帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提升市場對握有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)房企的信心。以融創(chuàng)中國為例，9月份以來，其股價(jià)一度累計(jì)大漲200%。另一方面，對債權(quán)人而言，相對于債務(wù)人最終走向破產(chǎn)清算，不如助其抓住政策窗口期獲得階段性穩(wěn)定，逐步筑牢銷售底盤扭轉(zhuǎn)困局，以期最大程度兌現(xiàn)自身權(quán)益。

    其次，將緩解上市房企短期償債壓力，為回歸正常經(jīng)營和后期發(fā)展贏得緩沖期。據(jù)筆者觀察，從推進(jìn)債務(wù)重組的主體來看，已經(jīng)由過去的出險(xiǎn)房企向未出險(xiǎn)房企轉(zhuǎn)變，這說明化解風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)作已前置，將加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。出險(xiǎn)房企越早完成債務(wù)重組，可越早走過向正常經(jīng)營的過渡期，同時(shí)也有利于其在新融資政策下籌措更多紓困資金，逐步恢復(fù)流動(dòng)性。

    相對而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等未出險(xiǎn)房企主動(dòng)出擊，是為穩(wěn)住“未出險(xiǎn)”身份上一道保險(xiǎn)，其債務(wù)重組若順利通過，則意味著上市主體有望在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)避免出險(xiǎn)。好處有兩方面：第一，如果房地產(chǎn)市場在政策加持下企穩(wěn)回升，保住企業(yè)品牌信用和上市主體信用評級，對后市尋求新的融資更有優(yōu)勢，比如不排除增資擴(kuò)股等的可能性；第二，有助于銷售款回流，畢竟未出險(xiǎn)房企更能獲得購房者信任。

    再次，有利于房企多措并舉籌措資金，集中精力推進(jìn)“保交樓”工作。通盤來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的過程中，中短期債務(wù)重組是突破口，通過展期、調(diào)整利率、債轉(zhuǎn)股等組合措施進(jìn)行債務(wù)重組，可緩解企業(yè)償債燃眉之急，更有助于全力完成“保交樓”任務(wù)。

    若能征得債權(quán)人同意暫停境內(nèi)外債務(wù)兌付，上市房企有望將更多資金投入到項(xiàng)目建設(shè)之中，進(jìn)而專注于想方設(shè)法在各個(gè)城市、各種渠道籌措“保交樓”紓困資金，保證項(xiàng)目如期、滿意交付。

    總體而言，債務(wù)重組并非一蹴而就，需要上市房企扎實(shí)有序推進(jìn)。重組之后，開發(fā)商仍需進(jìn)一步穩(wěn)定經(jīng)營，修復(fù)基本盤，盡快恢復(fù)經(jīng)營造血能力，以期房地產(chǎn)行業(yè)基本面企穩(wěn)回升。