日前，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，逐一明確了城鎮老舊小區改造目標任務及對象范圍、調動民眾和社會力量參與方式、籌集改造資金途徑等關鍵問題。在前期試點、調研基礎上出臺《意見》，無疑為全面推進城鎮老舊小區改造工作按下了“啟動鍵”。

    在全面推進城鎮老舊小區改造工作的同時，推進城市更新和開發建設方式轉型。老舊小區的改造利好建筑裝修、建筑材料等行業，將擴大其市場規模。

    明確任務和時間表

    《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

    同時，明確城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區。改造內容可分為基礎類、完善類、提升類三類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準。科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。

    《意見》要求，建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制。利用“互聯網++共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式的基層協商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識。明確項目實施主體，推進項目有序實施，完善小區長效管理機制。

    針對改造資金，《意見》指出，建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實稅費減免政策。

    解決城市“頑疾”

    分析人士指出，2017年，15個城市開展為期一年的城鎮老舊小區改造試點。2019年，住建部會同21個部門單位深入近百個市縣調研200多個城鎮老舊小區，部分省市又開展深化試點探索。在前期試點、調研的基礎上出臺《意見》，無疑為全面推進城鎮老舊小區改造工作按下了“啟動鍵”。成為后疫情時代下刺激住房消費和住房投資的重要內容，有助于提高城市更新力度和城市形象。此舉對于老舊小區居民、社區、城市和樓市來說，都有深遠意義。

    “老舊小區實施改造后，對部分前期較難出售的二手房而言，肯定是利好。”多位二手房銷售人員對中國證券報記者表示，“比如，加裝電梯后，4層以上的老舊小區會好賣很多。此外，小區環境改善、外立面翻新，對小區二手房升值也有一定幫助。”

    中原地產首席分析師張大偉認為，從目前來看，老舊小區改造已經迫在眉睫。對很多城市而言，2000年前的房屋占比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強弱電、供暖、供氣管網、線纜等，都需要政策扶持和資金扶持。通過老舊小區改造，小區設施設備陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，有效地緩解城市管理的各種矛盾，居民生活環境和設施都得到根本提升，生活質量顯著改善，群眾的滿意度提升。

    張大偉指出，在此之前，資金來源和老舊小區定義模糊，是老舊小區改造中面臨的主要問題，這次指導意見明確了這些問題，有利于加快改造的推動。明確了改造內容及資金來源，同時也要求落實稅費減免等鼓勵政策。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，《意見》明確，商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持，實際上也說明商業銀行等積極進入到老舊小區改造的進程中。金融機構介入，客觀上帶動了此類市場的發展。當然，后續如何貸款、如何讓老舊小區改造的收益更大，實際上是相關銀行和企業所關注的。

    值得注意的是，不少地區為了推進老舊小區改造項目，已經實行金融試點政策。在住房和城鄉建設部大力推動下，國家開發銀行、中國建設銀行日前與5省9市簽署戰略合作協議，在未來5年內共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與城鎮老舊小區改造項目。

    其中，國家開發銀行預計將向吉林、浙江、山東、湖北、陜西等5個省提供2610億元貸款，中國建設銀行預計將向重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州等9個城市提供1750億元貸款。

    住建部指出，城鎮老舊小區改造，既是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，也是有效擴大內需、做好“六穩”工作、落實“六保”任務的重要發展工程。目前，全國需改造的城鎮老舊小區量大面廣、情況各異，任務繁重。全面推進城鎮老舊小區改造，必須建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加快培育規模化實施運營主體，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與。

    利好五大產業鏈

    諸葛找房數據研究中心王小嬙認為，老舊小區改造涉及多個主體，政府、居民和開發商都是重要的主體，政府部門要承擔主體責任，動員居民參與，出臺政策方案。隨著增量市場的飽和以及競爭力的加大，老舊小區改造或是開發商的一個新機遇點。老舊小區的改造對建筑裝修、建筑材料等行業無疑是利好，將擴大其市場規模。

    中國證券報記者多方了解到，建材行業、建筑裝修產業、家具等內部需求、物業等外部需求以及通信設備行業將受益舊改。其中，鋼材、外墻涂料、水泥、砂漿、建筑保溫材料、木材等建筑材料屬于建材行業；停車設備、綠化設備、電梯等屬于建筑裝修產業。

    在小區特色風貌、機動車位等改造的同時，能夠帶動家電、家具、家居裝潢以及汽車等居民的內部消費需求增長，而完善休閑健身、養老托幼等其他設施也能夠引致社區居民對當地社區內物業、餐飲、零售、教育、養老等服務的消費需求。此外，在通信設施建設方面，光纖到戶和5G建設的改造內容也會進一步促進新基建產業的發展。

    中銀證券研報指出，在改造內容方面，今年大力推進的城鎮老舊小區改造工作是此前改造工作的升級版，從單項改造變成把改造內容分成三類：一是基礎類，包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升、小區建筑物公共部位維修；二是完善類，包括小區的環境及配套設施改造提升，有條件的加裝電梯等；三是提升類，包括社區公共服務產品的供給，比如養老、托育、衛生防疫、助殘等。