本報記者 王麗新

    12月8日，據中指研究院最新監測數據顯示，2022年11月份，房地產企業非銀融資總額為465億元，同比下降25.9%，環比下降18.4%；2022年1月份至11月份，房地產企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。

    “受多重因素影響，11月份市場觀望情緒較大，融資規模再度下滑，僅高于2月份水平。”中指研究院方面表示，隨著“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等政策的出臺及資金的快速落地，短期內融資規模有望得到明顯修復。

    對此，多家受訪房企相關人士向《證券日報》記者表示，時隔近7年，上市房企股權融資再度放開，當下對民營房企的融資支持已經進入新階段，近期公司已經在高度關注各個融資渠道，將會擇機進行股權融資或者債券融資。

    地方國企債券發行規模大減

    據中指研究院監測，11月份信用債規模占比48.7%，海外債占比0%，信托占比8.9%，ABS融資占比42.4%。具體來看，房地產行業信用債融資同比下降37.6%，環比下降29.2%；信托融資同比下降71.5%，環比微升2.8%；ABS融資同比上升80.1%，環比下降3.4%。受多重因素影響，11月份各融資渠道出現大幅波動。

    對于11月份各融資渠道波動幅度變化較大的原因，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是海外債下降幅度較大，主要是連續多家房企海外債違約，致使海外債融資基本處于冰凍狀態；二是信托下降也較多，在“壓規模、去通道”背景下，房地產信托融資規模大幅縮水。

    對此，中指研究院表示，與以前相比，11月份房企非銀融資主要有以下幾個特征：一是信用債發行額為年內最低，主要為地方國企發行量大減所致；二是海外債已連續四個月無新發行，11月份有若干房企交換要約成功后重新發行上市；三是信托融資規模與10月份基本持平。“金融16條”中專門提到“保持信托等資管產品融資穩定”“鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求”，信托融資有望回暖。但需要注意的是，11月份信托融資成本明顯提升，多筆信托利率超過8%。說明投資人一方面有意重歸房地產行業領域，另一方面也提高了利率對沖風險。

    “今年以來，城投屬性的地方國企在土地市場中托底拿地成為常態，但同時也加大了地方財政的融資需求。”中指研究院稱，但今年10月份，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。此后，城投平臺拿地受限，地方國企的融資力度隨之降低。

    數據顯示，據中指研究院監測，2022年前10個月，地方國企單月信用債發行額均值為194.9億元，而11月份僅為64.7億元。

    融資利好政策正在落地中

    “近一個月以來，房企融資環境預期明顯改善，后續主要是對融資利好政策進行落實。”劉水表示，從政策方面看，“金融16條”以及支持房企信貸融資、發債融資、股權融資的“三支箭”框架基本形成。從實踐來看，“第一支箭”方面，包括國有大型商業銀行及股份制銀行等幾十家銀行與數十家房企簽署授信協議，授信總額度在3萬億元左右，并且，監管部門要求四大商業銀行以“內保外貸”形式支持房企海外貸款融資；“第二支箭”方面，已有萬科、龍湖集團、美的置業等企業申請儲架式注冊發行債券，總額度超過1000億元；“第三支箭”方面，碧桂園、雅居樂已進行配股融資，福星股份、北新路橋、世茂股份等10多家企業先后發布籌劃非公開發行股票融資公告。

    “當下有兩類房企更容易獲得融資，一是央企和國企的信貸、發債融資渠道基本保持通暢；二是示范類民營房企，在中債增的增信支持下，融資能力也相對較強。”劉水表示，此外，房企仍需要加大營銷力度，加快回籠銷售資金。因為，明年房企還債壓力仍較大，明年1月份、3月份和4月份，每個月還債規模均超過1000億元。

    “在前幾年高杠桿的背景下，房企目前仍存在較高的償債壓力。但目前針對房企，允許債務展期以及支持離岸貸款，包括當前銀行支持房企融資，均延緩了房企的償債壓力。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，距離2022年結束還有近一個月時間，一方面，房企需通過加強自身的造血能力，加大去化增加現金流；另一方面，開發商也要積極參與到本次的政策紅利中，加強銀企之間的合作，上市公司也可通過股權融資的方式獲取現金流。

（編輯 田冬 才山丹）