本報記者 王麗新

    綠網腳手架撤走了，漂亮的紅磚外立面暴露在陽光下，窗子也是新的……北京通州區又一個歷時多月的老舊小區改造工程，完工了。

    “這一批老舊小區改造改的可不僅僅是外立面，里面水電的線路都重新鋪了一遍。”一位老業主向《證券日報》記者說道，小區外面這條通往主路的小街，兩邊都種上了樹，統一的灰墻邊都設了花壇，圓桌木椅，是小區業主下棋、聊天和乘涼的好去處。尤其這窗子，以往刮大風的時候半夜簡直睡不著，換新后，幾乎聽不到什么聲音了……

    舊房換新顏，惠民工程，“棚改”即將退出歷史舞臺，取而代之的是新一輪“舊改”，這是“十四五”期間關系民生系列的重大項目。在業內人士看來，面對數量眾多的老舊小區，誰先改、怎么改、資金從哪來，都得全盤考量。事實上，目前全國各地都已經動起來了，重點城市更是正逐漸進入改造高潮，有政府資金支持的同時，對于節能、商顯、安防等也將形成新一輪的拉動力。

    已有299個老舊小區加速納入改造清單

    2021年，北京“老舊小區改造推進難問題”納入接訴即辦“每月一題”重點解決督辦事項。截至6月18日，已有299個老舊小區加速納入改造清單，可惠及15.9萬戶老樓居民。

    “北京今年將確保400個老舊小區列入綜合整治計劃。”中指研究院調查事業部運營總監吳建欽向《證券日報》記者表示，主要聚焦在朝陽、大興、東城、西城、海淀等區域，目前公布的以朝陽區納入改造計劃的老舊小區數最多。

    近日，《證券日報》記者走訪了，通州區明確列入改造計劃即將開工的某個老舊小區，一路看到的是，掉了墻皮的外立面，斑駁的瓷磚，隨便出入沒有門禁的社區大門，小區內草叢上停著橫七豎八的車，尋遍小區幾乎看不到多少綠樹，沒有孩童的游樂區，也沒有老年人的鍛煉區，為了防盜，四五層樓的窗子也裝上了鋼筋防護罩……

    圖為北京某待改造老舊小區 王麗新/攝影

    “這是80年代蓋起的房子，我買到手都十多年了，住著不方便，還不是學區房。用當時買這個房子的錢，要是買附近2000年之后的房子，如今的房價比這套房子幾乎多了三分之一。”一位女性業主向《證券日報》記者透露，現在希望快點進入改造，最起碼住起來方便，給孩子一方玩樂的天地，要不然總是得到“鄰居”小區找相熟的朋友業主去蹭游樂設施。

    據《證券日報》記者了解，該社區已經有幾棟樓進入了招標階段，涉及的投入亦不少。同時，幾公里之外的另一個老舊小區，改造涉及30多棟居民樓2822戶，需投入的改造資金高達約2億元。

    另據《證券日報》記者日前獲悉，通州多個街道的18個老舊小區盼來了舊改，投入資金約6億元，主要涉及節能改造、上下水管線改造、外墻改造、外門窗改造、無障礙設施改造及平改坡等圖紙范圍內全部工程。

    需多方資本參與

    為了更精準的了解今年行業內“老舊小區改造”項目的數量情況，DISCIEN通過大數據挖掘發現，今年1月-3月15日涉及老舊小區改造相關的中標項目達7352個，比去年同期增長5778個，同比增長率高達367%;而招標項目數量達6151個，同期增長4608個，同比增長299%，增長明顯。此外從中標商看，多為建筑工程公司為總包商中標，涉及商顯的產品將由總包商再進行分包。

    有公開數據測算結果顯示，以拼接屏為例，如果滲透率為10%，可帶來增量近150K。目前全國在2000年底前建成的老舊小區數量為22萬個，2019-2020年已改造了5.8萬個，剩余改造數量16.2萬個，假設拼接屏在其中的安防監控室滲透10%，以3*3計算可帶來增量近150k，如果滲透率高于10%，則潛在空間將更大。

    “就改造的情況看，內部包括戶型重新設計，比如說三套房源調整為兩套房源，以及廚衛等改造等。而老百姓現在關系最多的其實就是加裝電梯等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，這將會拉升相關領域很大的消費市場。

    “目前老舊小區改造內容通常都會涉及抗震加固、節能改造等基礎類內容，以及環境提升、配套設施建設、便民場所建設等提升類內容。”吳建欽向《證券日報》記者表示，老舊小區改造過程中流程較長，各環節需要的企業類別也不一樣。一般情況下，市屬國企、區屬國企、部分聚焦存量業務的民營企業均會結合自身的業務特點參與競標。

    吳建欽稱，當然社會資本也會參與，比如北京發布的政策表示，社會資本可通過提供專業化物業服務、“改造+運營+物業”、提供專業服務、作為實施主體四種模式參與老舊小區改造。但從目前改造資金的主要來源看，主要涉及政府財政支持、小區業主出資、實施主體自有資金、金融機構貸款、專項債等。預計未來隨著資金支持政策的進一步完善，資金來源渠道將更加多元化。

    對此，嚴躍進也表示，老舊小區改造當前是明確鼓勵社會資本介入的，這種其實包括了外部的物業企業、工程企業、社區運營企業等。比如說引入電梯，在電梯廣告收益方面就優先給予此類社會資本，包括社區引入的各類社區服務，其收益都優先給予此類社會資本。同時，從實際過程看，各類金融貸款等也有給予支持。

（編輯 張偉 孫倩）