本報記者 杜雨萌

    最近一段時間，多城第二批集中供地在“急剎車”后，正陸續“返場”。《證券日報》記者注意到，8月29日，深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。盡管其涉及的出讓地塊數量不變，仍為22宗，但出讓條件卻進一步優化。

    具體來看，一在健全市場準入機制上，要求本批次用地競買申請人須具有房地產開發資質（聯合競買的，聯合各方均應具有房地產開發資質）。同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯合競買）；

    二在合理限定土地溢價方面明確，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限后，個別地塊直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人；

    三在強化“房地聯動”上特別指出，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等；

    除此之外，此次公告還在嚴格落實購地資金審查機制，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地，以及強化企業信用約束等方面予以調整優化。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者采訪時表示，從深圳普通、安居型商品房銷售限價的再次下調來說，預計未來深圳的新房價格有望下降。同時，考慮到對二手房價格上的管控力度，后續深圳新房、二手房價格大幅反彈的可能性較低。

    事實上，結合房地產調控的“三穩”目標來看，土地市場作為房地產行業的前端，不僅最能體現調控的力度，更會在很大程度上直接影響房價的穩定。

    例如，作為樓市調控政策的重要組成部分，今年年初，自然資源部明確要求22個城市住宅用地要實現“兩集中”，從而達到穩地價、穩房價、降預期的目的。不過，從首批集中土拍結果看，不僅“高溢價”及“地王”地塊頻現，部分城市的土地市場熱度更是不降反升。在此背景下，伴隨著政策面和監管部門的多次“喊話”，自進入下半年以來，多城先后升級樓市調控政策，且在內容更是高度聚焦土地市場。

    不僅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“穩地價”的考慮，日前，包括深圳、福州、蘇州、長沙、青島、杭州、天津、上海、濟南、惠州等多個熱點城市已相繼暫停或延期了土地出讓。從其給出的理由看，主要與競買規則的調整有關。

    不過，《證券日報》記者注意到，最近一段時間，深圳、杭州、青島、南京、合肥等地的第二批集中土地出讓已陸續“返場”。從調整后的競買規則看，亦主要落腳于調整競買人資質條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動以及嚴格購地資金審查等內容。

    如杭州提出，一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；再比如青島提出，同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買，高新區的溢價率限制在15%以內，對違規房企設置3年禁拍懲罰等。

    “土地市場已成為各城市跟進調控的主要方向。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里在接受《證券日報》采訪時表示，從目前部分城市已公布的集中土拍規則調整看，預計“控實際地價”將成為熱點城市接下來在土地側調控的主力方向。

（編輯 孫倩）