12月6日，央行宣布為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為8.4%。央行稱，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

    這一消息很快被房地產(chǎn)業(yè)解讀為利好，次日，A股和H股的房地產(chǎn)板塊企穩(wěn)上漲。

    今年下半年，在嚴格的房地產(chǎn)金融審慎管理制度實施下，大量房企出現(xiàn)流動性緊張的局面，市場信心一度跌入谷底。從9月開始，監(jiān)管層連續(xù)釋放糾偏信號，要求金融機構(gòu)“準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。此后，信貸政策出現(xiàn)改善，房地產(chǎn)業(yè)的信心終于有所恢復(fù)。

    按照央行的說法，此次降準主要“支持中小企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新”，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。也即，房地產(chǎn)并不是資金釋放的直接目標。

    但對于“久旱盼甘霖”的房地產(chǎn)來說，結(jié)合近期的政策和市場變化，這一動作仍然足以提振信心。

間接影響樓市

    存款準備金是金融機構(gòu)為應(yīng)付客戶提取存款和資金清算而準備的貨幣資金。存款準備金率下調(diào)，往往意味著市場將釋放一定規(guī)模的長期資金。但值得注意的是，這部分資金并不會直接作用于樓市。且穩(wěn)健的貨幣政策方向不變，降準并不意味著貨幣政策的寬松。

    按照央行的說法，此次降準的重點，在于“更好支持實體經(jīng)濟”。這與高層在12月3日的表態(tài)頗為一致，即“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時降準，加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行”。

    央行還表示，此次降準釋放的1.2萬億元人民幣中，部分歸還到期的中期借貸便利（本月15日將有9500億元的MLF到期），剩余部分用于滿足市場主體需求。

    這些表態(tài)都說明，降準的動作，并不能簡單地解讀為對房地產(chǎn)的“救市”。相反，這一動作與房地產(chǎn)并無直接關(guān)系。

    但降準的間接影響仍然存在。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，降準意味著短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。

    與此同時，降準能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構(gòu)的資金成本。“如果在降準后能出現(xiàn)一次降息，對樓市來說肯定是更大的利好。”張大偉說。

    若結(jié)合監(jiān)管層同期的其他表態(tài)來分析，利好的一面就更加明顯。12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作，會議提出，“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道表示，結(jié)合這一表態(tài)與降準的動作，意味著房地產(chǎn)信貸環(huán)境有望繼續(xù)改善。一方面，降準釋放流動性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，有利于降低房企債務(wù)風險。

    其中，根據(jù)監(jiān)管部門的表態(tài)，針對剛需的信貸政策將更加友好。

    中國指數(shù)研究院也認為，行業(yè)環(huán)境改善預(yù)期將進一步明確，部分熱點區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期有望進一步縮短；另一方面，房企開發(fā)貸和并購貸款合理發(fā)放，亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。

剛需將迎利好

    近幾個月來，監(jiān)管部門持續(xù)釋放政策糾偏信號，強調(diào)對合理的房地產(chǎn)信貸進行支持。

    最近的一次表態(tài)在12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在答記者問時表示，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    在各項調(diào)控政策中，信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響最為直接有效。貝殼研究院指出，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大。這部分群體獲得貸款的時間更長，貸款成本更高。因此，近期低總價二手房交易量下降得更加明顯。

    同時，由于各地實行嚴格的認房認貸政策，“賣一買一”這樣的置換需求被視為多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型需求的釋放。

    目前，房地產(chǎn)業(yè)的信貸環(huán)境已比此前有所松動。21世紀經(jīng)濟報道調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京部分銀行的貸款額度較為充裕，由于審批加速，放貸周期也有所縮短。相比之下，今年第三季度，部分銀行的按揭貸款發(fā)放周期一度在半年以上。

    官方數(shù)據(jù)也證實了這一現(xiàn)象。央行表示，2021年10月，個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元。中國證券報12月6日報道稱，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢。

    在開發(fā)端，北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，銀行對開發(fā)貸的審批周期也有所縮短，“下半年一些項目被停貸，現(xiàn)在又開始重啟。”

    該人士表示，雖然信貸政策遠未恢復(fù)到今年上半年的寬松狀態(tài)（短期內(nèi)也很難恢復(fù)到這一狀態(tài)），但房地產(chǎn)流動性最困難的時刻已經(jīng)過去，市場的信心也開始恢復(fù)。

    多數(shù)受訪者認為，在此基礎(chǔ)上，降準信號釋放的利好，將進一步提振市場信心。其中，在房地產(chǎn)信貸政策基調(diào)不變的情況下，會繼續(xù)有執(zhí)行層面的糾偏和定向調(diào)整。

    許小樂表示，預(yù)計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環(huán)境會更友好。剛需、改善型購房需求釋放，“將會鞏固樓市11月的底部復(fù)蘇局面，并將對四季度以及明年一季度的市場構(gòu)成利好。”