本報記者 王麗新

    3月11日，長沙天心城投擬發行2億元超短期融資券，用于償還存量有息債務。同日，據上清所披露，蘇州蘇高新集團發布2022年度第九期超短期融資券發行文件，債券注冊金額為人民幣50億元，本期發行金額為人民幣3億元，發行期限為92天。

    近日，同策研究院監測的40家房企融資數據出爐，2022年2月份，這40家上市公司共完成融資288.27億元，環比下滑49.84%。這意味著2月份融資金額創近2年新低。

    “一是多數房企會在1月份提前融資‘屯糧’；二是受春節假期影響，一般2月份融資規模較低。”同策研究院分析師陳舒向《證券日報》記者表示，整體而言，當下由于多家“千億房企”出現債務違約引發信用擔憂還未緩解，金融機構在發放融資上仍較為謹慎。

    整體融資規模降幅較大

    據中指研究院監測，2022年2月份，房地產企業總體非銀融資總額為792.2億元，同比下降60.5%，環比下降39.2%。

    “從行業層面來看，整體融資規模降幅較大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，開年以來，海外評級機構再次對多家房企下調級別，表明投資人對當前房企流動性、償債能力等問題仍持有較大的負面態度。同時，多筆海外債申請展期或要約交換，造成存量債務積壓，新增空間非常有限。

    在劉水看來，當前的邊際寬松政策指向性較強，側重于支持收并購活動的紓困資金；融資主體也多為有能力的優質企業，而非面向所有房企。

    “從債券市場融資特征來看，在行業整體評級不高的背景下，多數成功發新債房企的主體評級為AAA，這在當前僅有少數企業能達成，在一定程度上證明了其優質特征。”陳舒表示，同時，銷售規模、債務水平、土儲質量等也是決定金融機構是否發放融資的重要參考指標之一。

    在陳舒看來，鑒于2021年至今的房企債務違約事件尚未結束，對于已經出現風險的房企或面臨流動性壓力的房企而言，在融資方面處于絕對劣勢，發新債難度較大，因此其當前關注點更多在于如何對到期或將要到期的債務進行延期或者處理。

    投資人信心修復仍需時間

    開年以來，并購債等融資渠道的開啟，釋放出了相對積極的信號，部分優質頭部民營房企融資渠道也在逐漸回暖。但在業內人士看來，這和融資渠道的全面放開仍存在一段距離。

    “當前各融資渠道已經基本通暢，但投資人信心仍需一段時間修復。”劉水稱，金融機構在項目審查時，償債能力、企業性質、負債結構是重點參考的要素，盈利能力與資產變現為次要要素。在當前環境下，處于安全性考慮，投資人更多關注企業債務的直接保障程度，盈利及變現能力作為債務的間接保障，重要性相對靠后。

    那么，在當下的融資環境中，到底哪類房企拿到了“真金白銀”呢？

    在劉水看來，一是以國企、央企為主，部分優質民企的融資能力在回升。從信用債發行主體的融資規模可以看出，國企、央企融資規模占比由2021年四季度高峰時的95.9%降至63.8%。在海外融資普遍受阻的情況下，境內市場對優質民企的認可度逐漸回升。

    二是項目布局合理、可以保持一定銷售速度的企業更受青睞。當前布局在一、二線或去化能力較強城市的企業，銷售能力更強，經營性現金流更為順暢，加強了企業的償債能力，就保證了融資能力。

    三是符合融資政策導向的企業融資更有優勢。目前政策呈現邊際寬松的特征，特別是收并購類貸款快速落地，截至目前，已有千億元資金從不同渠道釋放。對于主動承擔行業責任、積極參與收并購活動的企業，更易獲得定向融資。

    “隨著預售資金監管政策的落實，企業可以從正常經營渠道補充資金，修復企業流動性。而收并購活動的全面展開，出險企業可以通過資產處置剝離負債，輕裝前行。當行業風險逐漸化解之后，資金會在新的行業模式下再度流入。”劉水表示。