9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

    兩部門指出，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

    而根據方正證券研報統計，國家統計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合規定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。

    仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對證券時報記者表示，本次施策堅持了“房住不炒”的思路與基調，在逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下積極探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策，真正體現了以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整的思路，有利于促進房地產市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。

    階段性調整差別化住房信貸政策

    9月29日，人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》）。

    《通知》提出，階段性調整差別化住房信貸政策。具體來看：

    一是對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

    二是按照“因城施策”原則，符合條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

    《通知》指出，決定階段性調整差別化住房信貸政策，是為堅持“房住不炒”定位，全面落實房地產長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

    龐溟向記者指出，“差別化住房信貸政策”、“在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平”的表述，表明會繼續有效降低居民購房負擔和按揭成本，更好地提振居民住房消費的信心，更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

    中原地產首席分析師張大偉認為，現在全國有接近80多個城市首套房房貸利率已下調到4.1%，若進一步下調可降低購房者置業成本，對市場信心和市場預期的企穩起到積極作用。

    “此次政策充分說明，房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然《通知》提到對首套住房商業性個人住房貸款利率下限可“階段性維持、下調或取消”，但從政策基調看，主要還是注重“下調”的導向，目的是為了減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

    至少23個城市納入政策范圍

    按照《通知》規定，在2022年底前允許階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，必須為2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

    而根據方正證券研報統計，國家統計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合《通知》規定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。分別是：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理、秦皇島、包頭。

    “此次下調主要是針對三季度房地產市場疲軟的城市。”嚴躍進表示，此類城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權增大，四季度這些城市將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

    地方房地產調控政策優化力度將加大

    此前，8月24日的國務院常務會議部署穩經濟一攬子政策的接續政策措施，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

    人民銀行貨幣政策委員會第三季度例會也指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

    龐溟預計，接下來，各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

    在龐溟看來，在更多政策措施出臺落地的過程中，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協同發力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，有效推動房地產投資恢復，且房地產企業的信用風險、債務風險、資金鏈和現金流風險以及伴隨而來的對上下游產業鏈有可能造成的溢出風險有望得到防控和遏制。