作為國內重要的金融創新產品之一，公募REITs試點進展迅速。隨著首批公募REITs產品的發行告一段落，各類投資者表現出很高的熱情，認購REITs堪比股票打新。

    日前，首批9只公募REITs產品已完成發行，基本都實現了比例認購，或刷新公募歷史上最低配售比例。這既與公募REITs首募規模有關，也說明了投資者極高的投資熱情。

    公募REITs之所以能夠快速走紅，與該類產品的收益風格、基礎資產現金流充沛、首批基礎資產的資質密切相關。基于強制分紅的設置，在符合條件的前提下，基金將可供分配金額的90%以上強制分配給投資人，其穩定性類似于債券。同時，由于基礎資產現金流充沛，投資人能夠通過宏觀經濟等因素的變化，對未來的年度收益率合理預判。此外，首批公募REITs的底層資產資質優質，也吸引了機構資金的認購。

    從海外經驗來看，發達市場REITs擁有可觀的長期收益率。根據NAREIT的數據顯示，在1972年至2021年4月底的近50年時間里，富時NAREIT美國房地產指數中的權益型REITs年均復合收益率達到11.7%，跑贏標普500、納斯達克指數和道瓊斯指數等主流指數。

    不過，任何一種金融資產投資，都不能做到一本萬利。在穩健的收益預期、火爆的投資熱情面前，業內人士提醒，投資者在合理判斷另類投資收益的同時，需要認清有可能出現的風險點。

    其一，從產品類型來看，公募REITs兼具股性、債性的雙重收益特征，需關注兩者的不確定因素。其中，特許經營權基礎設施REITs更偏債性，未來現金流相對穩定，不確定因素表現在未來補貼收入、改建計劃等方面的變化，有可能會影響項目未來現金流的穩定性。

    其二，就產品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，無論是產品規模還是投資者認知，尚屬初期階段，可能出現交投不活躍，場內流動性不足的情況，持有人面臨折價交易變現的風險。若部分炒作資金進場，可能引發公募REITs產品在場內凈值表現大開大合。

    其三，需要正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產品，但也是權益類產品，不是保本產品。盡管公募REITs產品在公告中披露了未來的分紅額度，但并不是業績承諾。

    其四，從產品投資目標來看，公募REITs做長期資產配置，其內涵價值不會有特別大的波動。尤其是公眾投資者，要和自己的投資目標以及風險屬性相匹配，不要抱有不切實際的期望。