●華安基金

    國(guó)內(nèi)首批9只公募REITs已于近期完成認(rèn)購(gòu)，與普通的公募基金產(chǎn)品首募不同，此次公募REITs的發(fā)行類(lèi)似于一次股票IPO，后續(xù)也即將在二級(jí)市場(chǎng)正式上市。

    雖然從IPO發(fā)行到上市交易與股票類(lèi)似，但公募REITs作為一類(lèi)區(qū)別于股票等資產(chǎn)的全新投資品種，投資者需全面充分了解其特殊性。同時(shí)，公募REITs上市后，投資者也應(yīng)考慮市場(chǎng)波動(dòng)因素，并對(duì)產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格的波動(dòng)做好充分的心理準(zhǔn)備，理性應(yīng)對(duì)。

    基礎(chǔ)資產(chǎn)不同

    收益結(jié)構(gòu)特殊

    作為資本市場(chǎng)重要的創(chuàng)新品種，公募REITs發(fā)行即受到投資者青睞，未來(lái)也有望成為居民增長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)性收入的投資新工具。但業(yè)內(nèi)人士表示，投資者需要正確理解這類(lèi)新產(chǎn)品，以及其與股票等傳統(tǒng)資產(chǎn)的差異。

    基礎(chǔ)資產(chǎn)不同。如果說(shuō)股票是“公司上市”而發(fā)行的有價(jià)證券的話，那么公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”而發(fā)行的有價(jià)證券。公募REITs以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，例如首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，這批產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括有現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等不動(dòng)產(chǎn)。公募REITs的出現(xiàn)在效果上實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)體資產(chǎn)的公開(kāi)發(fā)行上市，給予投資者參與實(shí)體資產(chǎn)的收益分配的機(jī)會(huì)。

    收益分配與普通封閉式基金不同。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。這一點(diǎn)與普通封閉式基金“封閉式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利潤(rùn)的90%”的規(guī)定有所差異。可供分配金額是在稅息折扣及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）基礎(chǔ)上綜合考慮項(xiàng)目公司持續(xù)發(fā)展、項(xiàng)目公司償債能力、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等因素后進(jìn)行合理調(diào)整的金額，該指標(biāo)更能體現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的凈現(xiàn)金流水平。

    結(jié)合首批公募REITs看，根據(jù)底層資產(chǎn)類(lèi)型的不同，公募REITs可分為產(chǎn)權(quán)類(lèi)和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)，其收益來(lái)源也有所不同。其中，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs依靠出租資產(chǎn)獲得的租金和資產(chǎn)增值潛力帶來(lái)的產(chǎn)品價(jià)值的長(zhǎng)期增長(zhǎng)獲得收益；而如高速公路、市政建設(shè)類(lèi)等經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)公募REITs則主要依靠與政府簽署的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議進(jìn)行收費(fèi)而獲得收益。從首批試點(diǎn)項(xiàng)目的公開(kāi)募集信息來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs預(yù)測(cè)的首年分派率均不超過(guò)5%，較經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs的現(xiàn)金分派率低，但其底層資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值上升將驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的長(zhǎng)期增長(zhǎng)；而經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs資產(chǎn)在存續(xù)期內(nèi)逐年攤銷(xiāo)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。也因此，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs從本質(zhì)上更接近債，而產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的股性特征相對(duì)更強(qiáng)。

    理性應(yīng)對(duì)價(jià)格波動(dòng)

    首批公募REITs認(rèn)購(gòu)火爆，而參與認(rèn)購(gòu)的共有三種投資者，分別為戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。值得注意的是，首批公募REITs呈現(xiàn)出商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、券商資管等機(jī)構(gòu)踴躍認(rèn)購(gòu)的場(chǎng)景，9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)了超比例認(rèn)購(gòu)，平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近8倍，公眾投資者認(rèn)購(gòu)也十分積極。

    雖然投資者認(rèn)購(gòu)熱情高漲，但仍需關(guān)注這類(lèi)產(chǎn)品上市后可能出現(xiàn)的情況。

    首先，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批公募REITs上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)。建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，減少雙向波動(dòng)。以產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs為例，倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機(jī)構(gòu)在一級(jí)市場(chǎng)參與相關(guān)資產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)積累程度不一，因此不排除機(jī)構(gòu)本身對(duì)于資產(chǎn)類(lèi)別有先期偏好，進(jìn)而影響后市交易定價(jià)。

    其次，目前我國(guó)REITs尚處于發(fā)展初期，首批公募REITs上市后可能存在交易不活躍的情況，投資者或許會(huì)面臨買(mǎi)入、賣(mài)出不能及時(shí)成交的情況。從海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs的換手率并不高，二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性總體不如股票。在美國(guó)上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs近1年的加權(quán)日均換手率為0.518%，同期香港REITs、新加坡REITs的日均換手率則更低，分別為0.262%、0.241%。

    不過(guò)，根據(jù)監(jiān)管要求，首批公募REITs都引入了流動(dòng)性服務(wù)商，以此保障公募REITs上市之后的流動(dòng)性。同時(shí)，基金份額還可通過(guò)質(zhì)押協(xié)議回購(gòu)、質(zhì)押式三方回購(gòu)等方式進(jìn)行交易。建議投資者多留意這些產(chǎn)品的流動(dòng)性提供商的家數(shù)和具體情況。

    最后，投資者也應(yīng)注意到目前已經(jīng)公示的首批產(chǎn)品管理人方案上的差異、基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)利率變化、二級(jí)市場(chǎng)交易情緒高低等，這些因素也可能會(huì)對(duì)公募REITs上市后的表現(xiàn)造成影響。