在今年以來震蕩的市場環(huán)境中，不少基金收益差強人意。而誕生僅4個月的首批9只公募REITs基金，集體交上了一份不錯的答卷。

    截至11月1日，9只公募REITs基金相對發(fā)行價均實現(xiàn)上漲，其中4只產(chǎn)品漲幅超過20%。

    目前第二批公募REITs基金產(chǎn)品已進入申報階段。

    多只產(chǎn)品漲幅超20%

    首批公募REITs基金上市已有4月有余。盡管前期部分產(chǎn)品出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，但截至目前，多數(shù)REITs基金實現(xiàn)超10%的上漲，其中4只產(chǎn)品漲幅超過20%。

    具體來看，截至11月1日，中航首鋼綠能REIT漲幅最大，為31.57%；中金普洛斯REIT緊隨其后，自上市以來已經(jīng)上漲了28.66%；富國首創(chuàng)水務REIT和紅土鹽田港REIT漲幅分別為26.35%和25.61%；華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT上市至今漲幅均超過10%；平安廣州廣河REIT的漲幅僅為0.03%。

    經(jīng)營權類表現(xiàn)亮眼

    上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國首創(chuàng)水務REIT兩只產(chǎn)品均屬特許經(jīng)營權類公募REITs，且屬于生態(tài)環(huán)保項目。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的收益結構主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs類似于債券，有強制高比例分紅機制保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產(chǎn)價格等因素影響。

    該人士解釋說，和產(chǎn)權類產(chǎn)品相比，特許經(jīng)營權產(chǎn)品收益以收取費用為主，如通行費、垃圾處理費，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，整體派息率較高。這或許是上述兩只產(chǎn)品溢價率較高的部分原因。

    但與此同時，經(jīng)營權類的存續(xù)時間普遍短于產(chǎn)權類資產(chǎn)的年限，項目價值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類型基礎設施項目流動性較差，極端情況下可能出現(xiàn)清算期內(nèi)無法完成資產(chǎn)處置的風險。而產(chǎn)權類項目未來底層資產(chǎn)價值的上升也將驅(qū)動增值收益，投資者簡單比較各項目的現(xiàn)金分派率進行投資決策的意義不大。

    第二批公募REITs呼之欲出

    首批公募REITs上市取得良好效果，不少基金公司都在醞釀新產(chǎn)品，第二批公募REITs項目蓄勢待發(fā)。

    國泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關村園區(qū)REIT、華夏越秀高速公路REIT等三只REITs已經(jīng)獲得受理，加上今年4月份獲受理中國鐵建申報項目，當前共有4只REITs產(chǎn)品處于受理狀態(tài)，其中有2只底層資產(chǎn)為收費公路項目，2只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。

    除上述4家獲受理的REITs產(chǎn)品，近幾個月，多家上市公司發(fā)布公告，披露了相關公募REITs申報工作的進展，如金風科技基礎設施項目、深圳能源東部電廠（一期）項目、山東高速集團項目等。

    中國證券監(jiān)督管理委員會債券部主任陳飛此前表示，REITs是資本市場助力構建新發(fā)展格局的重要一環(huán)。依托公募REITs，將基礎設施投資形成的成熟不動產(chǎn)，按照資本市場的定價與規(guī)則要求，納入市場化資源配置體系，將成為暢通經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)、引導資本精準投資的有效途徑。陳飛指出，將持續(xù)完善配套制度和監(jiān)管機制，持續(xù)增加項目試點。