11月23日，第二批公募REITs詢價結果相繼發布，認購倍數均超40倍。此外，從價格看，機構報價基本貼近詢價公告的上限，顯示出機構投資者對公募REITs的熱烈追捧。

    除了機構投資者踴躍參與，個人投資者也爭相入圍公募REITs市場。經過半年多運行，首批公募REITs持有人結構也發生變化，個人投資者正在顯著增多。有公募REITs管理人表示：“有些機構后悔賣早了，現在的價格不敢接。沒賣的機構也不敢輕易動，還積極參與后續公募REITs項目的認購。”

    認購倍數均超40倍

    11月23日，第二批公募REITs相繼公布發售公告，產品相關詢價結果也由此公布，認購倍數均超40倍。

    具體來看，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT擬認購數量27.841億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍；建信中關村REIT擬認購數量106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。

    一位業內人士直言，無論是詢價過程，還是詢價結果，都體現出機構投資者對公募REITs的熱烈追捧。“還沒正式發的時候，就有很多機構來問。畢竟現在項目就這么多，資質也優良，機構沒理由不參與。”

    從價格看，機構報價基本貼近詢價公告的上限。例如，華夏越秀高速REIT基金報價區間為6.512元/份至7.499元/份，剔除無效報價后，網下投資者報價中位數為7.499元/份，加權平均數為7.301元/份，最后確定發售價格為7.100元/份。

    華夏基金表示，公募REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。這些特點能較好滿足保險資金、養老金、社保基金、銀行理財等機構投資者的投資需求。而且，公募REITs產品發行認購門檻低，由專業機構管理，也為投資者配置優質的不動產資產提供了投資路徑。

    一位機構人士表示，不少機構投資者也會把公募REITs作為打新品種，公募REITs采用類股票IPO詢價認購機制，因此投資者以首發認購價買入，等上市后賣出或有套利空間，也吸引了大量資金入場。

    首批項目起示范作用

    第二批公募REITs認購倍數遠超首批公募REITs項目。在線下機構認購環節，首批9只產品平均有效認購倍數近8倍。其中，博時招商蛇口產業園REIT、中航首鋼生物質REIT有效認購倍數分別達15.31倍和11.13倍。

    一位接近華夏基金的人士認為，第二批項目認購火熱，除了產品本身質地好，首批公募REITs行情也有示范效應，讓投資者看到了相關投資機會。

    另一位公募REITs人士表示，好項目不愁賣。“現在上會項目或正在籌備項目，很容易在圈里傳開。有些還沒正式啟動的項目，主要的銀行都已經去溝通了，目前處于項目少、錢多，機構投資者買不著的狀態。對機構而言，公募REITs最有吸引力之處是分紅穩定。”

    截至11月24日收盤，首批9只公募REITs上市以來，8只公募REITs實現溢價。其中，富國首創水務REIT溢價率達27.76%，中航首鋼生物質REIT溢價率達27.24%。

    機構投資者踴躍參與，個人投資者也爭相入圍。根據首批公募REITs情況來看，戰略配售在首批公募REITs的發行中占據主導力量，首批公募REITs戰略投資者占比在55%到78%之間，占據較高比例。但隨著二級市場流通，投資者結構也出現一定變化。

    中航基金公募REITs負責人宋鑫表示，從持有人結構變動情況看，相較首發，公眾投資者占比明顯提升。個別公募REITs產品公眾投資者比重較首發時上漲1倍，且公眾投資者認購積極性持續提高，市場活躍度進一步提升。

    近期，中航首鋼生物質REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT還進行了分紅。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT分紅方案為0.5220元/10份基金份額，中航首鋼生物質REIT分紅方案為5.1541元/10份基金份額，均免收分紅手續費。

    宋鑫表示，截至三季度，首鋼綠能項目實際經營數據好于預期，現金流較為充裕，具備分紅基礎。現階段進行分紅能讓投資者提前變現，對公募REITs市場具有示范意義。

    積極儲備新項目

    不少機構人士都提到，從公募REITs市場可持續發展考慮，未來項目端儲備情況十分重要。

    建信基金表示，首先，待建信中關村REIT上市后，將積極儲備擴募項目，通過擴募不斷為市場、投資人提供更多優質投資目標。建信基金在新能源、高速公路、保障性租賃住房等領域，都有一定儲備，將積極履行基金管理人職責，持續為廣大投資者提供高效服務。

    接近華夏基金的人士則提到，目前還有一單進展較快的項目，仍然是高速類項目，目前已報會。

    另一公募REITs資深人士表示，除了產業園區、高速公路，還有三大新業態值得重視：一是租賃性保障住房；二是城市軌道交通，如地鐵等；三是新能源，如光伏、風電等。這些都是接下來重要的公募REITs業態。

    當然，公募REITs業態的發展，要跟得上合規風控。

    一位資深人士表示，以清潔能源項目為例，專業化程度很高，光伏、風電、生物質發電等領域面臨的問題有共性也有個性。這些都有待于行業積極研討，解決相關問題，形成政策建議，推動項目盡快落地。