本報記者 王麗新

    一個投資回報率只有5%至6%的賽道值得投資嗎？今年4月份，高和資本高調官宣，將成立規模在10億元左右的社區商業基金，這也是國內首支專注投資社區商業這一賽道的基金。

    在金融領域，尤其是地產金融領域的創新，既代表一種勇氣與機遇，也自然會有質疑。這支基金宣布成立4個月，似乎并不順利，高和資本合伙人蘇鑫在近期接受專訪時坦言，“的確運氣不佳，沒想到4個月一個項目也沒有投出去。原本在杭州談定的一個項目，也在即將完成簽約前，遇到了障礙”。

    事實上，包括黑石、普羅斯等跨國大型地產基金一直不太看好社區商業的投資，盡管他們很少公開表達這一觀點。而疫情的長期影響，則放大了對社區商業投資的不確定性。

    然而，這一切似乎并沒有影響到蘇鑫聚焦投資社區商業的信心。“我從不迷信大機構，他們只說對了一半。的確，社區商業雖是剛需，但租金會有天花板，不像購物中心有很多的想象空間。”蘇鑫表示，“所以針對社區商業的投資，其第一性原則就是，買便宜資產，按2.0模式來運營。”

    人們一談起社區商業，往往會聯想到房產中介，足療保健，小型商超，驢肉火燒，沙縣小吃這些傳統業態，蘇鑫認為，這只是1.0版本的社區商業，并不值得投資。高和所瞄準的則是2.0版本的社區商業，也才是社區商業基金的創新投資機會。

    蘇鑫認為，“1.0版社商的特點是，沒有定位+小而散的商戶+沒有運營；2.0版社商則是有特色定位+有主理人的商家+適度的輕運營。”

    疫情期間倒下的都是1.0模式下的傳統社區商業，而2.0模式的新型社區商業因為具有較強的社群屬性，反而受到的影響較小。

    “1.0版社商的最大問題是沒有定位與運營，GOP（Gross Operating Profit的簡稱，即營業毛利）是不高的，街鋪為80%，盒子（傳統購物中心）約70%吧，NPI率（Net Property Income的簡稱，即物業凈收入）就更低了，只有60%和53%。我們對2.0社商的運營目標，要把GOP提升近5個點，加上稅負和資管費等再算進去，NPI率要提高近10個點，分別為68%和60%。”蘇鑫表示，“挑戰最大的還是盒子商業，如果參照購物中心，運營就太重，GOP上不來。所以適度的輕運營就是關鍵，不是搞大人流的推廣而是精準的社群活動，此外加上特色定位與有主理人的商家這套組合拳才是提高回報的精準武器。”

    公開資料顯示，高和資本成立于2009年10月，自成立以來致力于用金融重塑城市面貌，引領和推動中國城市更新與不動產證券化。目前高和資本在商業不動產領域總投資超過460億元，并完成不動產證券化產品（包括CMBS、類REITs和公募REITs）約260億元，城市更新項目20個。

    在過去十年間，高和資本的主要投資標的是回報率比較穩定，受運營因素影響較小的核心城市寫字樓資產。但如果深入分析即可發現，高和資本投資社區商業的基本邏輯并沒有變化，即長期聚焦核心區域城市更新的商業物業。

    另一方面更重要的是聚焦保險基金一類的安全性資本。蘇鑫表示，“我們詳細分析過，如果社商到了穩定期，一線城市的派息率能達到5%，一點五線城市派息率能達到6%，每年還有5%的租金上漲，足以抵抗通脹。”而這一投資回報率特別符合保險等持有型資本的需求。

    “試想一下，你是險資的高管，負責資產配置，三年后，望眼不動產的各品類，哪個是高派息高穩定的資產呢？IDC市場規模小，物流資產的價格已被推高，社商一定是最中意的標的之一。”蘇鑫說，“有一個案例是很有啟發的，2008年經濟危機時，華聯果斷抄底了北京的社區商業，買了四五個資產，其中就有著名的北京萬柳小區的社區商業，幾年后租金回報率就超過了10%，這已成為華聯最好的資產，當然也不會賣了，是防御型資產。”蘇鑫最后透露，高和社區商業基金正在努力尋找符合2.0模式標準的項目，很可能在今年年底前投出第一單。

（編輯 田冬）