本報記者 王麗新

    從來沒有一家上市房企北京區域總裁“被離職”的如此突然。從接到約談離職到與接任者完成崗位交接，用了不到7天時間，旭輝集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬，黯然離場。

    或許這只是一個開始，接下來，旭輝北京公司的人員變動可能會更加頻繁。但作為2012年上市之后引入的第一批職業經理人之一，孔鵬曾為旭輝在北京區域打下“百億江山”。此前毫無征兆，突然換掉京城重鎮區首大將的背后，折射出的，是一家“千億房企”戰略調整。或許，暗中進行此番調整的不止旭輝一家，但閃電換帥的背后，多少顯出了旭輝的急迫和對北京市場的沒信心。

    有接近旭輝人士向《證券日報》記者透露，盤整旭輝2018年的土地投資策略可發現，重慶、杭州等二線城市和多個三、四線城市已經成為拿地主戰場，北京和上海甚至退出了旭輝招拍掛投資的表單。總體來看，“減一線，穩二線，增強三線”是旭輝新的戰略發展方向。

    對此，旭輝方面向本報記者表示，縱觀旭輝城市的布局，以一線城市為主，增量減少存量增加；二線城市穩中有進，大比例的投資布局集中在二線；同時增強較強的三、四線城市投資。

    如此看來，身處一線京城區首的孔鵬被“閃電離職”，換上更為可控、成本更低的人，或許就不難理解了。

    職業經理人的更迭

    距年底盤點業績還有一個半月時間時，11月14日，旭輝集團宣布，集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬由于個人原因提出離職，集團尊重其個人決定，接受其辭呈。

    對于孔鵬的離開，業內說法有三，銷售業績不達預期、商住項目儲備過多變現較難和太原北部新城項目進展緩慢。業績不達標，或許下定論為時過早。據說目前北京已完成70億元以上銷售額，年底達到150億元可期，這一業績有望躋身北京區域銷售排名榜前十；商住項目變現難也不完全準確，據消息人士透露，孔鵬之前所拿商住項目已基本清盤。

    據《證券日報》記者了解，集團對孔鵬的不滿還另有原因。2015年以來，孔鵬與清華大學做CSC產品空間創新研究，包含居住行為、城市與居住、居住環境、建造技術等多個領域。對于這一筆投入，旭輝集團董事長林中最新給的評價是“沒用，沒意義”。

    但不管哪種說法的背后，都源于市場不好為職業經理人帶來的“災難”。而職業經理人之于旭輝，可謂“千億規模”的功臣。為了拿到一線房企陣營的入場券，旭輝上市后引入了一批高薪職業經理人，到北京、上海等各大重要城市開疆拓土。

    2013年，孔鵬加入旭輝之前，旭輝已經進入北京13年，卻始終未打開局面，僅有少數幾個項目在售?？座i坐鎮北京區域之后，調整了組織架構以及投資戰略等，從2014年到2015年上半年，在北京樓市相對較冷時期，逆周期做了一輪土地儲備。自此，北京區域連續4年為集團貢獻的銷售額比例都超過11.6%，甚至一度高達20%以上。2016年，旭輝在北京單城銷售業績突破百億元。

    值得關注的是，近兩三年，旭輝上市后在孔鵬同期招攬的多員大將陸續出走。

    2016年初，上海區域事業部總經理傅明磊離職。據悉，傅明磊原是萬科舊將，2012年加盟旭輝，將區域業績從2012年的31億元，提升至2015年的88億元。傅明磊離職之后，上海區域約48名中層在一年之內僅剩個位數。

    2017年，旭輝集團副總裁、集團營銷中心總經理周琦嘉離職。據悉，此人為旭輝的“千億規模”打下了重要基礎，為旭輝搭建了完整的營銷體系，帶領旭輝晉升500億元陣營，接任者仍沿用該營銷體系。2018年伊始，旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁兼海南事業部董事長蔣達強離職，隨之曾放言2020年商業板塊的上市計劃，旭輝也不再提及。

    有消息人士透露，這一批職業經理人的更迭和退場，多少與旭輝集團掌舵人林氏兄弟的用人原則有關。據稱，旭輝內部職業經理人的晉升完全看業績指標，要想升副總裁級別必須做到百億元規模。而3000億元規模、1000億元市值目標壓頂之下，在這種單一偏重銷售額的業績考核體系下，銷售額升得慢或者倒退的區首，日子非常難過。

    不過，旭輝集團對此向本報記者解釋稱，對于職業經理人的績效考核是多維度綜合性的，對于業績，旭輝強調同目標比、同自己比、同行業比，拒絕簡單的靠數字一刀切。除了業績考核外，對于高管的考核還包括團隊建設、對所在事業部管理水平的提升等。

    更重要的是，有業內人士認為，閃電換下孔鵬的背后，是旭輝正縮減對一線城市的投資。

    傾向“減一線”戰略

    人事變動的背后，是旭輝反復調整戰略布局所致。

    有消息人士向《證券日報》記者透露，在內部管理戰略上，今年上半年，旭輝提出要全面學習碧桂園的周轉速度和規模增長能力，集中在三、四線城市拿地，并且提出戰略重點轉移至三、四線城市。

    對此，旭輝方面強調稱，公司并未“全面”學習友商，今年內部開始強調轉型大運營，追求基于現金流的高周轉，這不等于蓋房子速度快，而是高運營效率與高資金周轉率相結合。并且不能以犧牲質量為代價，這包括產品與服務的質量、經營質量、及財務的質量，產品與服務的質量是基礎。

    但上述人士進一步稱，當快速變現、壯大規模成為一家房企的核心訴求，產品力和孵化創新業務就難以沉下心來，而往往后者才是后房地產時代的核心競爭力，比如綠城孵化代建業務和軌交產品線，都是在艱難時期堅守后練就的能力。但對當下的旭輝管理層來說，創新或許尚無意義，這也是孔鵬花大力氣搞創新未得賞識的原因之一。

    不過，當北京市場進入限競房和全面限價時代后，早已不是房企撈金的戰場。想要在北京生存和發展，房企需要練就兩種能力，第一，調整從拿地、設計、營銷到物業服務等各條線投資邏輯，這恰巧需要產品創新能力去突破“70/90”產品的同質化競爭，練就后市政策性住房市場的突圍能力；第二，需要降低負債，在資本市場獲得低成本融資能力，以保證度過低利潤期。

    但對于一線城市，林氏兄弟認為對北京的前一輪投資是錯誤的，即使目前在售的幾個項目在北京限價房市場表現優秀，但利潤率過低，因此并不計劃繼續大規模深耕投資。目前對于一線城市的投資策略是，收縮北京和上海市場，除非有好的撿漏的地，否則不做增量或者少做增量市場。

    對此，旭輝方面表示，公司拿地不單以城市為導向，而是關注利潤空間，有合理利潤空間的地塊旭輝會擇機參與。隨著一線城市逐漸由增量市場轉為存量市場，旭輝也順應大勢，關注持有型物業的運營。

    據《證券日報》根據相關資料不完全統計發現，2018年，旭輝在北京僅拿了一塊地，而且是和中海聯合拿下的朝陽孫河的一塊宅地。另有研究報告指出，今年前7個月，旭輝新進入14個城市，拿地樓面均價僅為6276元/平方米。從城市能級看，公司在一線城市、二線城市和三、四線城市拿地金額分別占比7%、54%、39%。

    不難看出，在這一輪新的投資布局中，二線城市和三、四線城市將成為旭輝未來擴張的主戰場。而收縮一線城市投資的背后，則是旭輝需要補前些年發展的短板。

    三、四線布局存隱憂

    2012年上市之初，旭輝的銷售額不足百億元，甚至無法登上房企排名榜，想在一線城市和重點二線城市依靠自身力量拿到性價比高的土地并不容易，因此最終瞄準合作開發模式，有的項目權益比例甚至不足20%，經過5年發展，于2017年一躍至“千億房企”陣營。

    隨之而來的是，資本市場質疑其“千億規模”注水、權益銷售額比重過低、負債率偏高，資金鏈緊張等因素導致估值不高，旭輝不得不開始著手提高土地儲備的權益比例。畢竟，權益規模和財務盤面的穩健更利于獲得較高評級，進而拿到低成本的融資。

    克而瑞分析師曾表示，今年上半年，旭輝90%的新增土地是通過招拍掛方式獲取的，新增土儲權益占比達到了83%，較以往有大大提高，也使得2018上半年末企業總土地儲備的權益比例較2017年底上漲了0.6個百分點至52.2%，未來招拍掛拿地依然會是旭輝的主要拿地方式，提升權益比例是旭輝努力的目標。

    但現實是，學習碧桂園加大對三、四線城市的投資，是否能為旭輝換來實打實的業績。目前來看，市場普遍認為，三、四線城市后續購買力乏力，市場交易規模已經在下滑。

    對此，旭輝方面稱，廣泛的大面積進駐三、四線城市的路線并不適合旭輝，旭輝擅長選擇基本面優質的城市進行戰略深耕。

    林中曾在中報溝通會上表示，“旭輝要擴大戰略縱深，減少風險集中度。戰略縱深要全面耕耘，確保在不同城市、不同區域都有縱深的布局，不會受某個點影響。只有擴大化、縱深化，抗風險能力、穩定度才夠強。”全國性的城市布局能為旭輝提供更大的騰挪空間，讓企業得以把握城市周期和城市輪動的機會，減弱因城施策的限價政策對企業的影響。

    實際上，旭輝此前在海南的布局就曾栽了跟頭。2017年年中，旭輝曾宣布進入當時銷售火爆的海南市場，經過一年布局拿下了四個項目，并表示公司海南事業部將力爭在三年內銷售額突破300億元。但據消息人士向本報記者透露的結果是，當海南省祭出一系列調控政策后，旭輝退出了兩個項目，一個小鎮項目告吹，而另一個已經投資的項目有大量庫存未變現，導致至今無法解套。最終，以海南事業部并入深圳事業部結束了這場對海南市場的“擴張”。

    正如有業內分析師表示，這種“減一線，穩二線，增強三線”的策略，確實能夠大大降低一線城市的限價對于企業銷售的當下影響，但三、四線城市在經過上一輪的發展后，市場行情或將出現轉變，發展空間還剩多少，仍需警惕