■本報記者 黃群

    2019年合肥市國資改革再度上演重頭戲，合肥城建全資收購工業控股旗下工業科技一事落定。公司6月26日正式對外發布了《發行股份購買資產并募集配套資金》（草案）（下稱“草案”），擬以發行股份方式作價12.86億元收購工業科技100%股權，公司房地產開發業務由此切入工業地產領域，未來發展空間巨大。

    “這對合肥城建肯定是好事，要知道合肥本地土拍市場競爭太過激烈，公司拿地成本過高，利潤微薄，很可能根本就不賺錢。作為一家上市公司，又是國企，早該適時進行資產整合了。”某地產20強企業合肥區域負責人對《證券日報》記者表示。

    12.86億元的交易

    草案顯示，截至2018年12月31日，工業科技整體評估值為15.43億元，在扣除無償劃轉公租房賬面凈值和增值稅費金額以及分紅金額后確定為12.86億元，合肥城建全部以發行股份的方式支付本次重組的全部交易對價。

    由此，本次發行股份價格最終確定為7.14元/股，擬向工業科技唯一股東方工業控股發行18014.41萬股股份。交易完成后，工業科技將成為合肥城建全資子公司。而工業控股將持有上市公司股份18014.41萬股，占交易后完成后上市公司總股份數量比例為26.02%，將成為持有上市公司股份超過5%以上的股東。

    與此同時，合肥城建擬向不超過10名符合條件的特定投資者非公開發行股份募集配套資金，募集配套資金總額不超過10億元，用于投資建設工業科技“立恒工業廣場（D區）項目”、“創智天地標準化廠房項目三期”、“合肥智慧產業園B區項目”、“環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮（啟動區）項目”及支付本次交易中介機構費用。

    資料顯示，本次交易對手工業控股由合肥市國資委出資設立，主營業務為政府授權經營范圍內的國有資產經營等。其唯一股東為合肥產投集團，合肥市國資委持有合肥產投100%股權。

    據介紹，標的公司工業科技專注于開發、銷售、出租及管理的工業地產開發。目前該公司自主開發了多個產業園工業地產項目，主要位于安徽合肥、巢湖、阜陽、蚌埠、潁上、壽縣、舒城、定遠等地，包括立恒工業廣場項目、興廬科技產業園項目、廬江科技產業園項目、巢湖科技創新園項目、阜陽中小企業園項目等。從土地儲備情況看，目前還有廬江創新產業園項目、長臨河科創小鎮（啟動區）項目、合肥金融生態城項目等待開發。2017年、2018年工業科技分別實現營業收入5.44億元、5.91億元，實現凈利潤分別為1.16億元、1.02億元。

    資產整合是唯一捷徑

    合肥城建是安徽第一家房地產上市公司，也是安徽省最早具有國家一級開發資質和AAA級信用評價等級的房地產企業。公司控股股東為合肥興泰集團，合肥市國資委為實際控制人。上市公司一直專注于住宅地產、商業地產及寫字樓的開發建設，公司項目輻射安徽合肥、巢湖、肥東、肥西、蚌埠、宣城、廣德、海南三亞等地。

    “（合肥）城建樓盤的品質還是不錯的，合肥本地老百姓也比較認可。”上述地產人士稱，公司前幾年發展一直不錯，開發的項目位置好，口碑也好。自2015年以后，尤其是2016年合肥房價快速上漲，合肥城建發展速度明顯滯后。

    “以前在合肥，開發商拿地的價格可能也就1億元或幾億元，這對于一般的中小型開發商來說問題不大。但是2016年開始合肥房價快速上漲，各開發商競爭激烈，拿地成本動輒十幾億元、幾十億元，產生了很多地王。在房地產融資渠道收緊的情況下，這樣的資金投入，而且是持續性的投入，不是一般開發商可以承受的，只有地產前100強會一直拼子彈。我們了解到城建的建安成本不低，一旦拿地價格過高，政府又限價，很難掙錢。”

    《證券日報》記者注意到，就在5月份，合肥城建以17.51億元的總價拿下合肥市包河工業園板塊的一宗地塊，這一價格在業內看來根本無利可圖。對此，上述人士無奈地表示：“就算地價再高，開發商還要拿，因為我們要活著。”

    由此可見，在住宅土地市場競爭白熱化的背景下，合肥城建要想沖出重圍，進行資產整合是唯一的捷徑。

    合肥城建表示，交易完成后，上市公司將加快對標的資產和相關資源的整合、管理，積極進行市場開拓，優發揮規模經濟和協同效應。