本報記者 王麗新

    3月22日，綠城管理遞交了2020年業績“答卷”，上市后首份年報顯示了其作為中國“代建第一股”的底色。

    2020年，綠城管理實現收入18.12億元，同比減少9.1%；綜合毛利率達到47.8%，提升3.6個百分點；歸屬于股東凈利潤4.39億元，同比增35.3%；剔除上市費用后的歸母凈利潤同比增長39.4%達4.69億元。

    作為服務屬性的輕資產公司，綠城管理無負債且現金流充足。截至2020年底，公司經營活動現金流達9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因，綠城管理的年報還公布了資本市場少有的高派息政策。“現金奶牛，高分紅，這也是綠城管理受到投資者歡迎的原因。”在綠城管理2020年業績會上，綠城管理CEO兼執行董事李軍表示，派息體現了公司輕資產特性，現在賬面現金余額24億元，可以收取的代建費還有120多億元，未來現金流會保持良好，可支持高派息政策。

    “近年來，地產代建市場規模增速明顯，多家房企都布局了該領域。綠城管理作為‘代建第一股’是行業頭部企業，也是率先登陸資本市場的公司，資本市場背書將是公司獲得業主方信用利器，有利于拓展規模。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，預計接下來公司會繼續在提高市占率方面發力，有望成為亞洲最大的項目管理公司。

    “今年以來新增訂單量已經超過了去年全口徑的三分之一，預計全年訂單量增速將在20%以上。此外，新增項目聚焦四大核心都市圈，未來還會加大對政府保障類物業的投拓，可能更加關注金融機構業務的代建機會，比如說金融機構涉房投資業務。”李軍向《證券日報》記者表示，基于這樣的判斷，綠城管理未來業績增長更明確，業務更多元化，“我們對未來成為亞洲最大最好的項目管理公司充滿信心。”

    可售貨值達3482億元

    近幾年，隨著“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“三條紅線”等監管的不斷升級，出現了土地成本過高、融資環境收緊導致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規模擴張的同時，增強抗風險能力的需求也越來越大。在此背景下，代建模式以其“輕資產屬性”成為了房地產轉型發展的方向之一。

    作為傳統房地產轉型的破局者和解題者，基于豐富的業務模式、全國性的規模布局、按需定制的服務體系及多元化的客戶結構，綠城管理在市場的劇烈變化中，實現了年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規模保持行業第一。

    2020年全年，公司新拓代建項目的合約總建筑面積達1870萬平方米，較去年同期增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億元，較去年同期增長約22.3%。現有代建業務存量可確保未來三年經營業績增長。“在接下來不確定的市場中，綠城管理有確定性的增長。”李軍向《證券日報》等媒體表示，接下來會進一步擴大經濟圈業務規模，建立城市公司，進行屬地化管理，并關注城市更新領域。

    報告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項目覆蓋89座城市；項目數量由去年同期的260個增加至296個；合約項目總建筑面積7610萬平方米，較去年同期增長12.7%；全年實現合同銷售金額745億元，同比增長12.2%。

    根據年報區域布局顯示，綠城管理主要經濟區域項目建筑面積合計達6490萬平方米，占整體總建筑面積的85.2%，可售貨值合計3482億元；其中，在具有強大代建開發潛力的長三角經濟圈和環渤海經濟圈擁有總建筑面積占比分別為55.0%、20.5%。

    此外，在全國化布局的助力下，綠城管理建立起了結構多元、不斷擴展的優質客戶群，將有力提升公司穿越周期的韌性。目前，公司委托方類別包含私企、國企、政府及金融機構四大類，在當期在建面積結構中，歸屬于前三大類委托方的項目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續且長久地做政府和國企好伙伴的戰略思維及決心，保障未來業績穩定增長。

    打造全價值鏈代建業務平臺

    一直以來，綠城管理都以打造“全價值鏈的代建業務平臺”為戰略轉型的重要目標。目前，綠城管理已經形成主營業務與產業鏈業務相互賦能、相互導流的多元業務結構。其2020年度商業代建項目、政府代建項目以及設計/咨詢等其他服務的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個結構已充分反映出綠城管理的經營特色和轉型決心。“未來將提升交易環節能力，包括認證和培訓，同時進一步強化產業鏈整合資源能力。”李軍表示。

    對此，綠城管理方面向《證券日報》記者表示，基于“做大產業鏈”的既定戰略目標，2020年公司繼續孵化產業鏈上下游公司，重點收并購輕資產模式、利潤率高、且能增強公司核心能力的產業鏈公司，著力打造“第二增長曲線”。2020年，綠城管理的產業鏈孵化的投資收益提升至4600萬元。

    “經過充分討論，上市募集的資金計劃，首先進行收并購業務；第二要用于完成全國化布局；第三也要做產業鏈上下游收并購，打造第二增長曲線。”綠城管理董事會主席兼非執行董事郭佳峰表示，對主業發展有幫助，安全性較高的，在合法合規前提下，也會做一些金融業務支持。

    有機構專家表示，目前代建業務占中國商品房銷售比例僅為2%-4%，未來3年將保持20%以上的復合增長率，市場空間巨大，代建未來增長率將領先整體房地產市場，對應PE值將比肩物業股。而綠城管理有望憑借其領導地位及對產業價值鏈的精準把控，進一步享受稀缺標的的價值紅利。

（編輯 才山丹）